알기쉬운 경매초보
인수주의와 소제주의
정상의공인중개사
2007. 4. 5. 11:01
인수주의와 소제주의
중개사 여러분!!
개업을 하시어 사무실이 한가 하다고 고스톱은 절대 치지 마세요.
그건 중개인들이나 하는 구태의 작태입니다,
그러나 오늘은 고스톱에서 사용되는 싹쓸이와 피박에 대하여,
경매에 적용시켜 보겠습니다,
싹쓸이는 경매를 성공적으로 이끈다.
막대한 이익을 가져다준다.
반면에 피박을 쓰면 경매는 실패로 끝나고, 손해도 이만저만이 아니다.
성공적 경매의 판단기준은 ‘경매에 참여해 가장 높은 가격을 써내
낙찰자로 선정되고 대금을 완납하면 완벽한 주인을 할수 있느냐‘에 달려있다.
완벽한 주인이란 전 주인이 잡혀 먹은 저당권, 가등기 등이 깨끗이 정리돼
낙찰자의 이름 석자가 등기부에 올라야 한다.
또 경매 부동산에 거주하던 전 주인이나, 채무자, 또는 세입자 등을 내 보내고
집 열쇄를 온전히 넘겨받아야 한다.
이 등기와 열쇠 두 가지가 손에 쥐어야 주인이 된다.
전문용어로는 ‘등기부상의 권리분석’과 ‘임대차 권리분석‘이라고 하는데
여기서는 그냥 통 털어 ‘권리분석’이라 하자.
먼저 등기부상의 권리분석을 보자
등기부를 보면 쉽게 알 수 있다.
대부분 경매로 넘어 오는 부동산은 그 소유자가 그 부동산을 담보로 은행이나
사채업자 등 이곳 저곳에서 돈을 끌어 쓰게 마련이다.
당연히 등기부에 저당권 서너 개와 가등기, 가처분, 가압류 등이 기재 된다.
경매가 진행되면 저당권이나 가등기 가처분 등이 소멸될 수도 있고, 멀쩡히
살아남아 낙찰자를 괴롭힐 수도 있다.
이때 권리분석결과 낙찰자의 대금완납으로 전 주인이 잡혀먹은 저당권, 가등기
가처분, 가압류, 압류 등이 한꺼번에 모두 말소될 것으로 판단되면 안심하고
경매에 참여해도 되는 안전한 물건이다. 즉 싹쓸이에 해당한다.
반면에 입찰대금을 다 주고도 가처분, 가압류, 가등기, 전세권, 지상권 등
전 주인이 잡혀먹은 등기부상의 권리가 말소되지 않고, 단 하나라도 살아남는다면
위험한 물건이 되고 만다. 이것은 피박에 해당되는 셈이다.
임대차 권리분석도 마찮가지 이다. 등기가 다 끝났음에도 불구하고, 세입자가
떡~ 버티고 앉아 임차 보증금을 줄 때까지 절대 집을 비울 수 없다고 한다면.
난감한 노릇이다. 물론 세입자가 억지를 부릴 수도 있다.
그러나 법적으로 세입자의 임차금을 낙찰자가 물어줘야 하는 경우가 있다.
이렇게 되면 실제 낙찰 가격은 낙찰자가 경매장에서 써넣은 가격에 임차보증금을
더한 금액이 된다. 물론 피박을 쓰는 결과가 된다.
그렇다면 어떤 경우에 저당권, 가등기 가처분, 가압류, 임차권 등이 싹쓸이 되고.
어떤 경우에 피박이 되는가?
판단 기준은 간단하다.
소제주의 와 인수주의만 알면 간단명료하게 판단된다.
소제주의란?
등기부상의 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소된다.
이때 저당권 보다 등기부에 등재된 일자가 뒤지는 권리는 줄줄이 말소된다.
등기부상의 권리
임대차 현황
99.12.12 저당 주택은행 1억원
00.11.11 가등기 곽대근
01.01.01 저당 이준희 5000만원
01.02.02 가압류 송윤성
02.03.03 임의경매 주택은행
00.08.08 강대찬 5000만원
00.09.09 유선영 7000만원
위 도표를 보자
99.12.12 일에 저당권이 설정되고, 이하 후순위로 가등기,저당 ,가압류,임의경매가 등기부에
등재되어 있다. 경매결과 저당권은 무조건 말소되고 저당권보다, 뒤늦게 등기부에 등재된
가등기 이하 모든 권리는 당연히 말소된다. 이것이 소제주의 원칙이다.
고스톱의 싹쓸이 인 셈이다.
인수주의란?
저당권보다 먼저 등기부에 등재된 가등기, 가처분, 전세권 ,지상권 등의 권리는 경매가 완료 되도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 등기상의 부담이 된다.
이를 인수주의라 하는데 낙찰자 입장에서는 피박이 되는 셈이다.
세입자의 임차 보증금을 낙찰자가 뒤집어쓰느냐 마느냐를 판단하는 임대차 권리분석도
저당권이 판단 기준이 된다.
세입자의 입주일이 저당권 보다 늦으면 싹쓸이. 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면
그 세입자의 임차 보증금을 인수해야 하는 피박이 되는 셈이다.
위 도표의 사례는 등기부상의 싹쓸이 원칙이 적용되어 저당권은 물론 이고 다른 등기의
권리도 모두 말소되는 등기=깨끗 한 물건이다.
사례물건의 권리분석을 등기와 임대차를 따로 분석하자니 시간도 걸리고, 무척 번잡스럽다.
두 가지의 권리분석을 한꺼번에 해치울 수 도 있다.
등기부상의 권리분석과 임대차 권리분석을 발생일자에 따라 차례로 정리하면 다음과 같다.
순 위
일 자
권리 내용
소멸 여부
1순위
99.12.12
저당 주택은행 1억원
말소
2순위
00.08.08
임차 강대찬 5000만원
말소
3순위
00.09.09
임차 유선영 7000만원
말소
4순위
00.11.11
가등기 곽대근
말소
5순위
01.01.01
저당 이준희 5000만원
말소
6순위
01.02.02
가압류 송윤성
말소
표에 나타난 권리내용 중 저당권을 찿는다, 사례에서는 99.12.12일에 설정된
주택은행의 저당권과 01.01.01에 설정된 이준희의 저당권이 있다.
이중 주택은행의 저당권이 설정일자가 가장 빠른 선순위 저당권이므로 싹쓸이의
기준이 된다.(이를 말소기준 권리라 한다. 붉은색)
따라서 경매가 집행되면 주택은행의 저당권을 포함, 이후의 모든 권리는 말소된다.
사례에서 보듯이 표의 맨 윗자리를 차지하는 1순위의 권리내용이 저당권이면 볼것없이
싹쓸이 원칙이 적용돼 등기와 임대차를 불문하고 모든 권리는 단칼에 말소된다.
경매 초보자는 겉은 멀쩡한데 속은 썩은 사과를 골라내기가 어렵다.
권리순서를 죽~ 나열하고 1순위가 저당권인 경매 물건만을 노린다면 실수를 할
염려가 없다.
권리 내용이 약간 뒤바뀐 경우를 보자
순 위
일 자
권리 내용
말소 여부
1순위
99.12.12
임차 강대찬 5000만원
말소 안됨
2순위
00.08.08
가등기 곽대근
소멸 안됨
3순위
00.09.09
저당 주택은행 1억원
말소
4순위
00.11.11
임차 유선영 7000만원
말소
5순위
01.01.01
저당 이준희 5000만원
말소
6순위
01.02.02
가압류 송윤성
말소
권리분석에서 가장 먼저 할일은 선순위 저당권을 찿는 일이라 배웠다.
위 표에서 가장 선순위 저당권은 3순위 주택은행 이다
따라서 3순위 주택은행 저당권과 그 이후 등재된 3.4.5.6순위 권리는 줄줄이 말소된다.
그러나 선순위 저당권보다 먼저 성립한 1순위 임차와 2순위 가등기는 낙찰자가 떠 않아야
하는 피박이 된다. 낙찰자는 강대찬의 임차보증금 5000만원을 추가로 부담해야 한다.
또한 곽대근의 가등기가 말소되지 않고 살아남기 때문에 언제 소유권을 빼앗길지 모르는
위험에 처하게 된다.
중개사 여러분!!
개업을 하시어 사무실이 한가 하다고 고스톱은 절대 치지 마세요.
그건 중개인들이나 하는 구태의 작태입니다,
그러나 오늘은 고스톱에서 사용되는 싹쓸이와 피박에 대하여,
경매에 적용시켜 보겠습니다,
싹쓸이는 경매를 성공적으로 이끈다.
막대한 이익을 가져다준다.
반면에 피박을 쓰면 경매는 실패로 끝나고, 손해도 이만저만이 아니다.
성공적 경매의 판단기준은 ‘경매에 참여해 가장 높은 가격을 써내
낙찰자로 선정되고 대금을 완납하면 완벽한 주인을 할수 있느냐‘에 달려있다.
완벽한 주인이란 전 주인이 잡혀 먹은 저당권, 가등기 등이 깨끗이 정리돼
낙찰자의 이름 석자가 등기부에 올라야 한다.
또 경매 부동산에 거주하던 전 주인이나, 채무자, 또는 세입자 등을 내 보내고
집 열쇄를 온전히 넘겨받아야 한다.
이 등기와 열쇠 두 가지가 손에 쥐어야 주인이 된다.
전문용어로는 ‘등기부상의 권리분석’과 ‘임대차 권리분석‘이라고 하는데
여기서는 그냥 통 털어 ‘권리분석’이라 하자.
먼저 등기부상의 권리분석을 보자
등기부를 보면 쉽게 알 수 있다.
대부분 경매로 넘어 오는 부동산은 그 소유자가 그 부동산을 담보로 은행이나
사채업자 등 이곳 저곳에서 돈을 끌어 쓰게 마련이다.
당연히 등기부에 저당권 서너 개와 가등기, 가처분, 가압류 등이 기재 된다.
경매가 진행되면 저당권이나 가등기 가처분 등이 소멸될 수도 있고, 멀쩡히
살아남아 낙찰자를 괴롭힐 수도 있다.
이때 권리분석결과 낙찰자의 대금완납으로 전 주인이 잡혀먹은 저당권, 가등기
가처분, 가압류, 압류 등이 한꺼번에 모두 말소될 것으로 판단되면 안심하고
경매에 참여해도 되는 안전한 물건이다. 즉 싹쓸이에 해당한다.
반면에 입찰대금을 다 주고도 가처분, 가압류, 가등기, 전세권, 지상권 등
전 주인이 잡혀먹은 등기부상의 권리가 말소되지 않고, 단 하나라도 살아남는다면
위험한 물건이 되고 만다. 이것은 피박에 해당되는 셈이다.
임대차 권리분석도 마찮가지 이다. 등기가 다 끝났음에도 불구하고, 세입자가
떡~ 버티고 앉아 임차 보증금을 줄 때까지 절대 집을 비울 수 없다고 한다면.
난감한 노릇이다. 물론 세입자가 억지를 부릴 수도 있다.
그러나 법적으로 세입자의 임차금을 낙찰자가 물어줘야 하는 경우가 있다.
이렇게 되면 실제 낙찰 가격은 낙찰자가 경매장에서 써넣은 가격에 임차보증금을
더한 금액이 된다. 물론 피박을 쓰는 결과가 된다.
그렇다면 어떤 경우에 저당권, 가등기 가처분, 가압류, 임차권 등이 싹쓸이 되고.
어떤 경우에 피박이 되는가?
판단 기준은 간단하다.
소제주의 와 인수주의만 알면 간단명료하게 판단된다.
소제주의란?
등기부상의 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소된다.
이때 저당권 보다 등기부에 등재된 일자가 뒤지는 권리는 줄줄이 말소된다.
등기부상의 권리
임대차 현황
99.12.12 저당 주택은행 1억원
00.11.11 가등기 곽대근
01.01.01 저당 이준희 5000만원
01.02.02 가압류 송윤성
02.03.03 임의경매 주택은행
00.08.08 강대찬 5000만원
00.09.09 유선영 7000만원
위 도표를 보자
99.12.12 일에 저당권이 설정되고, 이하 후순위로 가등기,저당 ,가압류,임의경매가 등기부에
등재되어 있다. 경매결과 저당권은 무조건 말소되고 저당권보다, 뒤늦게 등기부에 등재된
가등기 이하 모든 권리는 당연히 말소된다. 이것이 소제주의 원칙이다.
고스톱의 싹쓸이 인 셈이다.
인수주의란?
저당권보다 먼저 등기부에 등재된 가등기, 가처분, 전세권 ,지상권 등의 권리는 경매가 완료 되도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 등기상의 부담이 된다.
이를 인수주의라 하는데 낙찰자 입장에서는 피박이 되는 셈이다.
세입자의 임차 보증금을 낙찰자가 뒤집어쓰느냐 마느냐를 판단하는 임대차 권리분석도
저당권이 판단 기준이 된다.
세입자의 입주일이 저당권 보다 늦으면 싹쓸이. 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면
그 세입자의 임차 보증금을 인수해야 하는 피박이 되는 셈이다.
위 도표의 사례는 등기부상의 싹쓸이 원칙이 적용되어 저당권은 물론 이고 다른 등기의
권리도 모두 말소되는 등기=깨끗 한 물건이다.
사례물건의 권리분석을 등기와 임대차를 따로 분석하자니 시간도 걸리고, 무척 번잡스럽다.
두 가지의 권리분석을 한꺼번에 해치울 수 도 있다.
등기부상의 권리분석과 임대차 권리분석을 발생일자에 따라 차례로 정리하면 다음과 같다.
순 위
일 자
권리 내용
소멸 여부
1순위
99.12.12
저당 주택은행 1억원
말소
2순위
00.08.08
임차 강대찬 5000만원
말소
3순위
00.09.09
임차 유선영 7000만원
말소
4순위
00.11.11
가등기 곽대근
말소
5순위
01.01.01
저당 이준희 5000만원
말소
6순위
01.02.02
가압류 송윤성
말소
표에 나타난 권리내용 중 저당권을 찿는다, 사례에서는 99.12.12일에 설정된
주택은행의 저당권과 01.01.01에 설정된 이준희의 저당권이 있다.
이중 주택은행의 저당권이 설정일자가 가장 빠른 선순위 저당권이므로 싹쓸이의
기준이 된다.(이를 말소기준 권리라 한다. 붉은색)
따라서 경매가 집행되면 주택은행의 저당권을 포함, 이후의 모든 권리는 말소된다.
사례에서 보듯이 표의 맨 윗자리를 차지하는 1순위의 권리내용이 저당권이면 볼것없이
싹쓸이 원칙이 적용돼 등기와 임대차를 불문하고 모든 권리는 단칼에 말소된다.
경매 초보자는 겉은 멀쩡한데 속은 썩은 사과를 골라내기가 어렵다.
권리순서를 죽~ 나열하고 1순위가 저당권인 경매 물건만을 노린다면 실수를 할
염려가 없다.
권리 내용이 약간 뒤바뀐 경우를 보자
순 위
일 자
권리 내용
말소 여부
1순위
99.12.12
임차 강대찬 5000만원
말소 안됨
2순위
00.08.08
가등기 곽대근
소멸 안됨
3순위
00.09.09
저당 주택은행 1억원
말소
4순위
00.11.11
임차 유선영 7000만원
말소
5순위
01.01.01
저당 이준희 5000만원
말소
6순위
01.02.02
가압류 송윤성
말소
권리분석에서 가장 먼저 할일은 선순위 저당권을 찿는 일이라 배웠다.
위 표에서 가장 선순위 저당권은 3순위 주택은행 이다
따라서 3순위 주택은행 저당권과 그 이후 등재된 3.4.5.6순위 권리는 줄줄이 말소된다.
그러나 선순위 저당권보다 먼저 성립한 1순위 임차와 2순위 가등기는 낙찰자가 떠 않아야
하는 피박이 된다. 낙찰자는 강대찬의 임차보증금 5000만원을 추가로 부담해야 한다.
또한 곽대근의 가등기가 말소되지 않고 살아남기 때문에 언제 소유권을 빼앗길지 모르는
위험에 처하게 된다.