세입자가 많아도 걱정이 없다

세입자가 많아도 걱정이 없다,


세입자가 많아도 걱정이 없다.

많은 사람들이 세입자가 많으면 인도에 문제가 있을 것으로 지레 짐작하고 경매참여를 꺼린다. 하지만 위의 경우 아주 알맞게 잘 익은 사과다. 힘없는 세입자를 무리하게 내보내야 하는 부담도 없다.

겉으로 드러난 세입자가 3가구나 있어 상당히 골치 아파 보인다. 그러나 꼼꼼히 살펴보면 좀처럼 접하기 어려운 우량물건임을 알 수 있다.

사과의 겉은 상해 보이지만 알맹이는 멀쩡한 경우이다.

25224평방미터에 달하는 대단위 신규 아파트 단지에 지은 지 2년밖에 안되는 건물이다.

하나은행은 김광선의 아파트를 담보로 잡고 채권최고액 28.080만원을 대출하였으나 대출금을 갚지 못하자 임의경매 신청을 했다.




등기상 권리분석과 임대차 권리분석을 위하여 날자 순으로 정리해 보자.

순 위
일 자
권 리 내 용
소 멸 여 부

1
01.04.12
저당 28080만
소멸

2
01.12.28
압류 ?
소멸

3
02.04.13
임차 800/50
소멸

4
02.04.13
임차 ?
소멸

5
02.05.10
임차 ?
소멸


가장 빠른 저당권 이후의 모든 권리는 소멸된다.

이 사건의 경우 <순위표>에서 보듯이 2001.04.12에 설정된 하나은행의 저당권이 가장

빠른 권리이다. 따라서 낙찰이 된다면 권리내용을 불문하고 하나은행의 1순위 저당권을

포함한 모든 권리는 말소 된다. 결국 등기관계 및 임대차 관계는 깨끗한 물건이다.

현재 유치영을 포함 모두 세가구의 임차인이 있다. 이들의 입주일이 하나은행의 저당일자

보다 뒤지므로 법적 보호가 불가능하다. 다만 우선 변제를 받을 소액 임차인에 해당되는

유치영은 낙찰대금에서 800만원은 우선 변제 된다.

유치영은 주택을 비운 뒤 낙찰자에게 방 열쇄를 건네고 나서야 낙찰자로부터 인도 확인서를

받아 법원에 제출하고 800만원을 경락대중 우선 변제를 받을 수 있다.

나머지 임차인 장석순과 김현영은 위장 세입자로 보인다.

최우선 변제를 받기위한 김광선의 마지막 발악으로 밖에 안보인다.

계획적으로 위장을 한 사람들이라 인도가 쉽지 않으리라 생각 되지만 그것을 아마추어의

생각이고 전문가가 본다면 쉽게 해결할 수 있는 사안이다.

인도에 관한 내용은 권리분석이 끝날 시점에 장을 따로 만들어 연구 해보도록 하자.

임차인 장석순과 김현영이 위장세입자든, 정상적인 세입자든 낙찰자의 입장에서는 하등의 부담을 느낄 필요가 없다. 배당신청을 하지 아니하여서 임차금액을 알수 없으나, 최우선 변제에 해당한다면 경락대금에서 받아갈 것이고, 그렇치 않다면 한 푼 못 받고 쫓겨 갈 수밖에...

하지만, 오랜 경험으로 보아서는 위장 세입자임에 틀림이 없다.

세입자가 법원으로부터 우선 변제를 받기 위해서는 명도 확인서가 필요하다.

보통은 어떠한 양식이 필요한지 모르기 때문에 법무사 사무실에 의뢰하는 경우가 다반사다.

아마도 7만원은 주어야 작성해 줄 것이다.

명도 확인서는 정해진 서식이 없다. 그저 명도 하였다는 내용만 있으면 그만이다.

중개사 여러분은 고객 써비스 차원에서 다음과 같은 서식으로 한 장쯤 만들어 주면 생색도

나고, 여러분들을 더욱 더 신뢰할 것으로 생각된다.

낙찰자 인감증명을 첨부해야 함을 잊지 말자.


명 도 확 인 서


사건번호:2002타경 7611호

낙찰자 :이 준 희

임차인 :유 치 영


위 사건 부동산에 관하여 임차인 유치영은 그 점유 부동산을 낙찰자 이준희

에게 명도 하였으므로 이에 확인합니다.


첨부서류


1.낙찰자 인감 증명서 1통



2002년 12월 24일



낙찰자 성 명 이 준 희 (인감인)

주 소 경기도 안산시 고잔동 123번지





수 원 지 방 법 원 성 남 지 원 귀 중