전세권이 말소되지 않는 경우

전세권이 말소되지 않는 경우

 

전세권00.07.07

이정재3000만

저당01.06.06

김두한 5000만

........................

임의경매

02.04.01

김두한

입찰 참여 판단

1.등기권리: 전세권 잔존

2.임대차 : 추가 부담 12000만

3.의견종합: 위험

 

97.05.06
임차 12000만
소멸 안됨

2
00.07.07
전세권 3000만
소멸 안됨

3
01.06.06
저당권 5000만
소멸

4
02.02.02
가압류
소멸

 

뒤 돌아볼 것도 없는 썩은 사과이다.

권리판단의 기준은 선순위 저당에 해당하는 김두한의 저당권으로 순위표에서 3순위에

해당된다. 따라서 3.4.순위의 권리는 모두 말소 되지만 1.2순위는 경매가 집행되어도

살아남는다

1.순위의 임차권과 2.순위의 전세권은 말소되는 저당권보다 권리성립의 일자가 빠르므로

낙찰자가 이들 권리를 떠안아야 한다는 뜻이다.

 

#중요한 요점

등기부상에 올라 있는 선순위 전세권의 만료기한이 경매신청일 현재 6개월 미만인 경우는

전세권이 선순위이더라도 말소 대상이 된다.

또한 기한이 정해지지 않은 전세권 역시 마찬가지 이다.

 

수정 (2002.07.01민사법 제정으로 전세만료기한이 6개월미만 남았다 할지라도,전세권자가 배당을 신청하지 않는한 전세권은 말소되지 않는다)

 

민사소송법에서

제608조 2항 = 저당권밎 존속기간의 정함이 없거나,제611조의 등기후

6개월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 소멸한다.

 

민사집행법에서는.

91조 2항= 매각부동산 위의 모든 저당권은 소멸된다

91조 3항= 지상권 전세권,및 등기된 임차권은 저당권,압류채권,가압

체권에 대항할수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다

91조 4항= 제3항의 경우외의 지상권,지역권,전세권,및 등기된 임차권

은 매수인이 인수 한다.

다만 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라

배당요구를 하면,매각으로 소멸한다. 라고 하는 조항이 삽입되었습니다.

한편 전세권이 설정되어 있는 부동산은 입찰에 상당한 주의를 요한다.

다음의 표를 유심히 보자.

구 분
사 례 1
사 례 2
사 례 3

등기 순위
1순위 저당권

2순위 전세권
1순위 전세권

2순위 저당권
1순위 전세권

2순위 저당권

경매 신청인
전세권자 또는 저당권자
저당권자
전세권자

경매 결과
1,2순위 모두소멸
2순위만 소멸
1,2순위 모두 소멸

 

 

<사례1>

경매 신청인에 상관없이 저당권, 전세권, 모두 말소 된다.

소재주의 원칙이 적용되어 선순위 저당권 이후의 모든 권리는 등기부에서 모두 사라진다,

 

<사례2>

전세권이 선순위이고 저당권이 후순위인 경우이다,

이 경우에 경매 신청인이 누구냐에 따라 권리분석이 달라진다.

저당권자가 경매를 신청 했다면 후순위인 저당권만 말소되고, 전세기한이 남아 있는한 선순위 전세권은 말소되지 않는다,

전세권은 낙찰자의 부담이 된다는 뜻이다.

<사례3>

전세권이 선순위이고 저당권이 후순위이지만 경매신청인이 전세권자인 경우에는 전세권과 저당권 모두 소멸 된다.

이처럼 선순위로 전세권이 올라 있을 때는 경매신청인이 누구냐에 따라 권리분석 내용이 판이하게 달라진다.

안전하다고 생각했다가 피박을 쓸수도 있고, 썩은 사과로 판단했으나 황금알을 건지는

대박을 때리는 횡재수가 될 수도 있다.

***위사례의 경우 저당권자 김두한이 경매 신청을 하였다.,.

만일에 최저가격인 12288만원에 경락을 받았다고 가정하자.

 

경락대금 12288만

임차금 12000만 피박

전세권 3000만 피박

합계 27288만원

감정가 24000만원 짜리 아파트를 27288만원에 산 꼴이 된다.

법원 판례란? 별것도 아닌것을 법조항이 어떻고...뭐가 어떻고,.....

보통사람들이 아무리 읽어 보아도, 무슨 소린지 모르는 경우가 다반사다. 하지만, 공인중개사라면 다음 3가지 정도는 꼭 익히고 넘어가자.