중개실무
지가상승으로 인한 매도인의 일방적인 해약통보의 효력
정상의공인중개사
2007. 7. 1. 10:58
지가상승으로 인한 매도인의 일방적인 해약통보의 효력
질문
저는 원주민인 ‘갑’으로부터 1,000평의 관리지역농지를 3억원에 사기로 하고 계약금조로 3천만원을 지불하였으며, 잔금은 중도금지급 후 3개월 후 지급하기로 하였습니다. 그런데 최근 그곳의 땅값이 개발계획소문 때문에 크게 상승하자 ‘갑’은 값을 더 올려 주지 않으면 소유권이전을 해 줄 수 없다고 합니다. 이럴 때는 어떻게 해야 하나요?
답변
“계약은 그 계약을 체결할 때 있었던 사정이 변경되지 않는 범위 내에서 효력이 있고, 그 사정이 변경되면 계약의 구속력은 없어집니다. 따라서 계약의 당사자는 새로운 사정에 맞도록 계약의 내용을 변경하거나 계약자체를 해제할 수도 있다”는 것이 �사정변경의 원칙�입니다. 우리 민법에도 이 원칙에 기한 규정이 산재하고 있으나(민법 제 218조, 286조, 557조, 627조, 628조, 661조, 689조 등 참조 바람) 이 원칙을 직접 규정하는 일반규정은 없습니다. 또한 판례도 아직 이 원칙을 인정하지 않고 있으며 특히 사정변경의 원칙에 의한 해제권의 발생에 관하여는 현행 민법의 해석상 용인되지 않는다 하여 이를 인정하지 않습니다(대판 1963. 9. 12[63다352]). 결론적으로 우리 나라의 경우 위와 같은 사정변경의 원칙을 거의 인정하지 않고 있습니다. 즉 사정변경으로 인하여 토지가격이 올랐다고 하더라도 대금을 증액하여 지불하여야 하는 것은 아니며, 또 매도인이 그것을 이유로 등기이전 의무를 거부할 수 없다는 것입니다. 누구든지 미래의 수익을 위하여 서로 분석하고 판단하여 거래하는 것이므로 매도인의 일반적인 주장은 정당하지 못하다고 보기 때문입니다.
질문
저는 원주민인 ‘갑’으로부터 1,000평의 관리지역농지를 3억원에 사기로 하고 계약금조로 3천만원을 지불하였으며, 잔금은 중도금지급 후 3개월 후 지급하기로 하였습니다. 그런데 최근 그곳의 땅값이 개발계획소문 때문에 크게 상승하자 ‘갑’은 값을 더 올려 주지 않으면 소유권이전을 해 줄 수 없다고 합니다. 이럴 때는 어떻게 해야 하나요?
답변
“계약은 그 계약을 체결할 때 있었던 사정이 변경되지 않는 범위 내에서 효력이 있고, 그 사정이 변경되면 계약의 구속력은 없어집니다. 따라서 계약의 당사자는 새로운 사정에 맞도록 계약의 내용을 변경하거나 계약자체를 해제할 수도 있다”는 것이 �사정변경의 원칙�입니다. 우리 민법에도 이 원칙에 기한 규정이 산재하고 있으나(민법 제 218조, 286조, 557조, 627조, 628조, 661조, 689조 등 참조 바람) 이 원칙을 직접 규정하는 일반규정은 없습니다. 또한 판례도 아직 이 원칙을 인정하지 않고 있으며 특히 사정변경의 원칙에 의한 해제권의 발생에 관하여는 현행 민법의 해석상 용인되지 않는다 하여 이를 인정하지 않습니다(대판 1963. 9. 12[63다352]). 결론적으로 우리 나라의 경우 위와 같은 사정변경의 원칙을 거의 인정하지 않고 있습니다. 즉 사정변경으로 인하여 토지가격이 올랐다고 하더라도 대금을 증액하여 지불하여야 하는 것은 아니며, 또 매도인이 그것을 이유로 등기이전 의무를 거부할 수 없다는 것입니다. 누구든지 미래의 수익을 위하여 서로 분석하고 판단하여 거래하는 것이므로 매도인의 일반적인 주장은 정당하지 못하다고 보기 때문입니다.