배당금 1억 1천 400만원
1번 토지 근저당 1억
2번 임차인 8000만원 전입 2003.8.5 확정일자 2003.8.8 배당요구
3번 임차인 2000만원 전입 2003.8.9 확정일자 2003.08.08 배당요구
4번 건물 근저당 1억
감정가 토지 5천만원 건물 1억
이 물건은 토지에 근저당권이 설정된 상태에서 건물을 신축하고, 임차인이 나중에 들어온 후
은행권에서 건물에도 추가근저당을 설정한 것이다,
토지와 건물의 근저당순위가 다르고 그 설정일 사이에 임차인이 존재하는 경우의 배당은
다음과 같은 판례를 알고 있어야 한다,
토지의 근저당권등의 담보물권 설정등기 시에 지상건물이 존재하지 아니 했다면 지상건물의
소액임차인은 토지의 경락대금에서 위 담보물권자에 우선하여 배당받을 수 없다
(대법원 99다 25532)
즉 소액임차인은 건물의 낙찰대금에서만 최우선변제 채권이 있으며
토지분에 대하여는 최우선변제권이 없다,
1.임차인의 배당순위는 대항력 확보일 (전입신고 다음날)과 확정일자를 모두 갖춘날자로
결정된다,
2번임차인 은 전입신고는 8월5일이고 확정일자는 8월8일 이므로
배당순위 확보일은 8월 8일이고, 3번 임차인은 전입신고 8월9일 확정일자는 8월 8일이므로
배당순위 확보일은 8월 10일이 되어 건물에 대한 2번임차인 > 3번임차인 >건물 저당권자
순으로 이루어진다.
그런데 3번임차인은 소액임차인이므로 결국
3번소액우선변제권>2번 임차인>3번 임차인의 남은 보증금 >근저당 순으로 배당된다,
만약 2번임차인과 3번 임차인이 경매를 통해 배당받지 못한 금액이 있다면 그들은 대항력이
있으므로 경락자가 인수해야한다,
토지와 건물의 배당순위가 다를 때에는 낙찰가액을 토지와 건물위 감정가 비율로 나누어야한다.
낙찰가액 11400만원은 토지와 건물의 감정가비율로 나누연 토지분은 3800만원
건물분은 7600만원이 된다,
이해하기 쉽게 도표를 만들어 보자.
구분채권액감정가안분비율최종배당인수금액비고
토지근저당1억5000만원33.3%토지3800만0말소
건물2번임차인8000만원1억66.6%건물6400만1600만원인수
건물3번임차인2000만원1200만800만원인수
건물근저당1억00말소
건물소계2억7600만2400만원
총계3억15000만원100%11400
노인장이 컴 실력이 없어서 좌측 건물칸을 합처서 하나로 해야 이해가 쉬울텐데....
동일한 채권자가 토지와 건물의 저당권 설정일이 다른 경우 낙찰대금을 토지와 건물의 감정가 비율로 나누어 배당을 하게 되므로 토지 저당권자는 안분비율 만큼 토지 경락대금에서 받아가게 됩니다,ㅅ
실전사례 창원 2004 타경 39814
위 자료로만 보면 권리분석이 아주 간단해 보인다.
초심자들은 위의 자료만 보고, 말소기준권리는 국민은행의 가압류가 될것이고,
그 이하 모든 권리는 말소될 것으로 판단을 하기가 쉽다. 또한 세입자 권리분석에서는
말소기준권리보다 앞선 세입자이므로 대항력이 있음은 물론이고, 확정일자와 배당요구를
하였으므로, 당연 김승원 2200만원, 장원도 2300만원을 배당받고, 낙찰자로서는 인수할 금액 이 없는 아주 간단한 물건으로 판단하기가 쉽다.
그러나 자세히 살펴보자, 경매신청채권자 김해신협은 임의 경매를 신청하였다. 임의경매신청 은 담보권실행의 방법으로 경매를 신청하는 것이다. 가압류는 채권을 보전하기 위한 보전처분 인 것이다. 그러므로 가압류권자는 임의 경매를 신청할 수 없고, 본안소송에서 승소판결을 받 아 강제경매를 신청하게 되는 것이다. 어딘가 잘 살펴보면 담보물권이 있을 것이다.
위 자료는 건물에 관한 등기부등본인 것이다. 별도로 위 자료에 나와 있지 아니한 토지등기부 를 확인하여 본 결과 .역시 토지등기부에 97.02.05 김해신협으로부터 채권최고액 4550만원의 선순위 저당권이 설정 되어 있었다.
배당실무 5번 강의 내용이 바로 이러한 사건 때문에 설명한 것이다.
낙찰자는 이러한 내용을 모르고 정보지회사의 권리분석만 믿고 응찰을 하였다고 한다.
정보지의 권리분석을 확인해 보니 다음과 같았다.
정보지는 정보지로서 참고만 하여야 한다. 모든 책임은 낙찰자 자신이 져야 하기 때문이다.
정보지상의 권리분석에서 무엇이 빠저 있는지 확인해 보자. 위 사건은 토지와 건물이 함께
감정평가되어 있는 물건인데도, 토지상에 설정된 선순위 저당권자가 배당에서 빠저 있다.
배당실무5에서 설명을 하였으나 다시 확인사살을 해보자. 우선 경락대금 6521만원중 경매비용
978.150원을 제하고 나면 실제 배당할 금액은 64.231.850원이 된다. 이금액은 토지와 건물의 경락대금이므로 토지의 가격과 건물의 가격의 비율에 의하여 토지의 금액을 산출하자면 6423 만원 X 7150만(토지감정가) / 11759만원(토지와 건물의 감정가)= 3905만원이 된다.
토지저당권 채권최고액이 4550만원이므로 3905만원 전부가 토지저당권자에게 배당이 될 것으 로 보인다. 그렇다면 배당할 금액 6423만원 - 3905만원(토지 배당액) =2518만원이 건물의 배 당금액이 된다. 건물분 금액을 가지고 등기상 권리자와 임차인에게 순위에 의한 배당을 하게 될 것 이다.건물분 등기상 말소기준권리인 국민은행 가압류 보다 선순위 확정일자부 임차인 김승원과 장원도의 전입일자가 빠르므로 대항력이 있을뿐더러 확정일자마저 말소기준권리 보 다 빠르므로 세입자 2사람이 먼저 배당을 받게 되나, 2사람의 임차금 합계가 4500만원이 되므 로. 만족할 만한 배당금을 받지 못한 임차인의 나머지 1982만원은 (4500만-2518만) 대항력을 인정하게 되므로 낙찰자가 인수하여야 한다.
출처 : 노인장의 경매교실 원문보기 글쓴이 : 노인장
첨부
r김해.jpg (117kb) 다운로드 폰샷전송
배당.jpg (86kb) 다운로드 폰샷전송