부동산을 살 때 매입대금 이외에 준비해야 할 비용이 있다. 바로 취득ㆍ등록세 등의 거래세와 중개수수료 등과 같은 추가 비용 등이다.
부동산 취득시 내는 세금의 종류와 계산방법은?
부동산을 구입할 때 내야 하는 세금은 취득세․ 농특세․ 등록세․ 교육세 4가지이다. 취득세 등은 ＇과세표준(실제 매입가격)＇에 각각의 세율을 곱해 계산한다. 이때 세율은 구입하는 부동산의 종류에 따라 다르다.(표 참조) 일반 수요자들은 굳이 해당 세율을 항목별로 알 필요는 없고, 총 세율만 숙지하는 것이 편하다.
이 표에서 괄호 안의 세율은 농특세를 비과세받는 경우이다. 주택 구입시 농특세는 구입 주택의 소재지와 전용면적에 따라 과세여부가 달라진다.
서울ㆍ인천ㆍ경기도 등 수도권 지역 내의 주택을 구입할 경우 전용면적이 85㎡ 이하이면 농특세가 비과세되지만 85㎡를 초과하면 0.5%의 농특세를 내야 한다. 비수도권의 읍면지역 내 주택은 전용면적이 100㎡ 이하인 경우에만 농특세가 비과세된다.
예를 들어 전용면적 80㎡인 서울 소재 아파트를 3억원에 구입한다면 취득세와 등록세 등의 세금 총액은 ＇3억원× 2.2%＇로 계산한 660만원이다.
취득ㆍ등록세 신고는 어떻게 하나
부동산 매입시 아래 도표와 같은 행정절차를 이행하여야 한다. 우선 거래 당사자 또는 부동산 중개업자는 매매계약체결일로부터 30일 이내(2007년 6월 29일부터는 60일)에 실제 거래가격을 관할 구청에 신고하여야 한다.
실제 거래가격 신고 후에는 매입하려는 주택의 소재지 관할구청에 매매 계약서상 잔금일로부터 30일 이내까지 취득세와 농특세를 신고 납부하고, 등기를 하기 전(잔금일로부터 60일 이내 등기)까지 등록세와 교육세를 신고 납부해야 한다.
실무상으로는 법무사를 통해 매매 잔금을 치루는 날 취득ㆍ등록세, 교육세, 농특세 등의 세금을 모두 내고, 소유권 이전등기를 완료한다.
취득세 등의 신고나 납부를 제 때 하지 않으면 가산세를 추가로 납부해야 하는 점에 유의해야 한다.
추가적으로 주택거래신고 대상주택을 매입할 경우엔 매매계약체결일로부터 15일 이내에 실거래가 신고해야 하며, 주택거래신고지역 내 6억원 초과 공동주택 거래시 주택취득자금 조달계획 신고를 해야 한다.
세금 이외의 추가 비용은 어떤게 있나
부동산을 매입하는 경우 취득세와 농특세 및 등록세와 교육세 이외에 국민주택채권을 매입해야 한다. 또 중개수수료와 인지세, 법무사 등기대행수수료 등이 추가로 발생하기 때문에 여유 자금을 미리 준비해 두어야 한다.
국민주택채권 매입금액은 부동산 소재지역과 매입가격에 따라 다르다. 부동산 구입시 국민주택채권을 만기까지 보유할 것인지 아니면 채권을 할인할 것인지를 비교해 보유 여부를 결정하여야 한다.
국민주택채권은 상환기간이 5년인 장기채권이고 채권의 표시이자율 3%로 시장 이자율보다 낮게 발행된다. 국민주택채권매입에 따른 자금부담이 발생하므로 통상 채권을 매도하여 현금화(이를 할인이라고 함)하게 된다. 이때 할인에 따른 손실이 발생하게 되는데 채권할인에 따른 손실액은 은행에 문의하면 쉽게 확인할 수 있다.
채권할인에 따른 손실액은 추후 부동산 매도시 양도세 계산에 있어 비용으로 인정받아 양도세를 줄일 수 있다. 단, 금융기관에서 할인해 손해를 본 경우에만 인정되므로 주의가 필요하다. 법무사 등을 통해 국민주택 채권을 할인할 경우 비용으로 인정받을 수 없다. 또 법무사들이 중간 마진을 취하기 때문에 손실액이 더 커질 수 있어 수요자들은 유의해야 한다.
기타 중개수수료와 인지세는 아래 표와 같다.
