매매계약시 유의사항

임대계약시 유의사항



등기부 등본 열람/확인


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매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인합니다.

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또한 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 확인합니다.

※ 주의 : 계약시 등기부 등본 발급날를 반드시 확인하십시오.
발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수도 있습니다.






토지대장, 가옥대장, 도시계획 확인원 등 공부열람


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단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등도 열람해야 합니다.

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단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 가옥대장에 없는 무허가 건물이 있을 수 있습니다.

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또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인해야 합니다.






현장 답사



매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 합니다.






최종유의 사항


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매도자 : 양도소득세 확인

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매수자 : 등록세와 취득세 확인

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소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인해야 합니다.

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소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의 해야합니다.

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소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실 여부를 확인해야 합니다.






계약당사자 확인


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계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 합니다.

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대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인해야 합니다.

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또한 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지를 확인해야 합니다.






공증된 중개업소를 이용해야 합니다


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중개사고를 미연에 방지하기위해서 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 중개업소를 이용해 야 합니다.

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허가증의 허가번호와 대표자 성명 등은 구청에 전화로 확인하여 공증된 중개업소인지 확인 해야 합니다.

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또한 업무보증서의 보증기간이 지났는지 확인해야 합니다.
( 보증기간이 지난 업무보증서는 아무런 효력을 발휘할 수 없습니다






계약내용 결정


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등기부 등본상과 토지 대장상의 목적을 표시

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대금의 액수와 지불시기

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매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호

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부동산 명도 시기

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부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼소 등 매도인의 책임사항

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특약, 입회인






약정


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등기부상의 면적과 실제 면적이 차이가 발생하는 경우의 매매 금액의 정산방법에 대한 약정

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매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생 가능한 추가 저당권 등에 대한 사항확인 및 이에 대한 별도 약정






계약서 작성


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숫자 : 문자와 병기 표기합니다.

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내용 : 알기 쉽게 쓰고 특약란에 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 모두 적습니다.

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계약서 작성 후 이상이 없으면 기명, 날인 후 계약금을 건내주고 영수증을 받으며 매도, 매수, 입회인이 각 1부씩 보관합니다.






등기부 등본 재확인


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계약 이후 중도금 및 잔금지급 이전에 새로운 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람으로 소유권이 이전 될 수 있습니다.
(이러한 사항들은 계약서 작성시 계약서 작성 후 저당설정에 대한 특약사항을 공증을 받아야 합니다.)






잔금 지급시


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등기 이전에 필요한 서류를 함께받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 합니다.

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잔금 지급시 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.






양도 사실 신고


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부동산 매도인은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할 세무서에 먼저 신고해야 합니다. (세무서에서 신고확인서 발급)

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또한 매도인은 신고확인서를 매수인에게 전달해야 합니다.
(신고확인서가 없으면 매수인은 등기 이전을 할 수 없습니다.






등기이전 신청 필요서류


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매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본


매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서. 통지서, 국민주택채권매입필증, 토지대 장, 건축물관리대장






양도인의 세금 감면 혜택



양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내로 규정되는 예정신고기간안에 세금을 신고하고 납부하면 세금의 10％(2002.6.30일까지는 15％)의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.