경인일보 게재 기사 원고(부동산중개업창업 과 시장계획)

 부동산중개업창업과 시장계획
 
 
 
 
 부동산중개업 시장에서도 아나로그 세대와 디지털 세대의 시장판단과 마케팅 개념은 확연한 차이를 보이고 있다.
 
 부동산 시장은 사이클을 그리면서 10년 남짓 경기라는 흐름을 보이고 있는 반면 중개업은 직업인 만큼 영속성을 유지하여야 하기에 경영에서 시장적응을 위해 경기판단에 따른 전략에 중요성이나 필요성을 느가고 그것이 생존전략이 되기도 한다.
 
 여기에 정부 정책이라는 요소가 경기변수로 작용하고 있어 중개업을 영위하기 위해서는 다양하고 폭넓은 시장이해라는 과제가 주어진다
 
 시장 마케팅에서 아나로그세대는 현실문제에 너무 중심을 두어 때로는
 원칙이 무시되거나 간과되는 단점을 보이는가 하면 디지털세대는 법률과 인터넷을 통한정보에 너무의존하여 정보와 상식을 넓혀감으로서 고객에게 충실한 정보길잡이 역할은 하고 있으나 결과는 마케팅에서 실패율이 높은 경우가 많다
 
 이런 이유로 인하여 시장에서는 아이러니 하게도 디지털세대보다 아나로 그 세대가 시장주도권에 근접해 있음을 볼때 상식과경영은 분명 다르고 자본주의 경제하에서의 다양성을 이해하지 않고는 사업은 어렵고 경쟁과 경영에서 시장현실의 냉철함을 이해하지못하면 겉돌 수밖에 없다는 것을 알 수 있다.
 
 얼마 후면 공인중개사 자격자20만 시대에 돌입한다
 
 그 중 일부인 5만여중개사가 시장에 뛰어든 현시장에서 우리는 한집건너 중개업소라고 과장하는 시장에 부딪혀있다 수치데로라면 평생직업임을 감안한다면 우리 세대는 평생 공인중개사 수급부족은 없을 시장이다
 
 중개업에서도 본격적인 시장경제 가 적용되어지고 가면갈수록 더해질것이다.
 
 아나로그 시대에 자격증은 곧 생존보장 이라는 개념에서 디지털세대에서는 시장에서 경쟁할 수 있는 예매권이라 할 것이다
 
 시장경제에서 성공하는 열쇠는 경쟁에서 이겨내는 마인드에 있다할 것이다
 
 자격증으로 기능인이 되어버리면 의식주가 목표가되어 버리고 자격증으로 전문가가되어 버리면 재테크가 목표가 되어버리고 자격증으로 경영인이 되면 성공하는 사람이 될 것이다
 
 부동산시장에서 수많은 중개사가 창업과 성공과 실패로 이어지는 순환을 겪고 있다
 
 부동산경기 싸이클 최저점에서 상승기에는 누구나 창업하면 그동안 기대치를 주지못해 움직임이 없던 물건과 같은 풍부한 시장성으로 인해 성공에 가능성으로 비쳐지지만 시장이 탄력을 받아가면서 점차전문성이나 복합적인 사안을 다투게되어 경쟁이 가열된다는 사실을 소홀히 하여 준비하지 않고 감각을 잃어버려 실패하는 경우가 많다. 
 
 
 
 부동산 시장에서 경쟁은 시간과 감의 싸움이라 할 수 있다
 
 전세시장만 보드라도 이사철에 열흘남짓 아파트전세 수요가 있는가 하면 몇일 후 빌라전세 수요가 발생하고 또 몇일 후 원룸 등의 수요가 약속이나 한 듯이 뚜렷한 변화의 흐름이 되어오는 것을 우리는 알아차리 먼저 준비하고 흐름을 타고갈 수 있어야 한다
 
 일반경기와부동산경기는 상반되는 경우가 많으므로 중개사가 창업을 할 때는 반드시 내게 맞는 시장을 찾고 그 시장에 맞는 마케팅을 준비하고 들어가야 한다는 것이다
 
 
 
 
 간략히 부동산경기 판단과 마케팅에 연관성을 보면
 
 1.ㅣ------------ㅣ 미국에(중국) 경기회복 속도 및 그 경기회복을 주도하는 업종 파악
 
 
 ㅁ. 수출주도 국가인 우리는 대상국의 경기회복과 무관치 않다
 
 그래서 부동산 에서는 2차적인 영향권 수출오다를 위한 설비투자를 위한 공장증,신설등 연쇄현상을 기대할수있다
 
 
 2.ㅣ-------------ㅣ 한국에 경기회복속도 및 소비자 심리회복 속도
 
 생산/가동률/도매물가 등등 통계
 
 
 ㅁ.경기회복 속도에따라 앞으로 6개월~1년 이후 시장변화를 예측할 수 있다. 부동산 시장에서는 소비자 심리가 본격적인 회복을 예고하면 향후 6월 ~ 1년 후에는 근생시설이나소규모  상업시설 상가 등이 시장으로  올 수 있다.
 
 
 3. ㅣ-------------ㅣ 국내경기중 부동산 경기의 확인
 
 
 ㅁ. 일반경기회복과 부동산경기 회복은 일치하지 않는다
 
 중개업자는 이를 혼돈하지 않기위해 부동산경기를 반드시 확인해야 하며 내가시작하는 지금이 경기 어느시점인가를 분명히 알고  경영/마케팅전략을 공격경영이나 방어경영이냐를 판단해야 한다
 
 
 4. ㅣ--------------ㅣ 부동산 경기중에서 지역경기를 확인해야 한다
 
 
 ㅁ. 자연발생적인 부동산 경기가 아니라 요즘은 계획된 경기 흐름임으로 우리지역에 부동산 경기 사이클을 확인하고 사업계획을 수립해야 한다
 
 
 사업계획은 현재부터 향후 6개월에서 1년동안 사업지 대상물건의 변화 변화되는 물건의 고객에 대한 계획 등을 준비해야 한다 아니면 정부 정책변화 하나에 깨진 낙동강 오리알이 되고 만다.
  
   
 
 
 인천지역부동산시장을 보면 경인국도 및 전철을 중심으로“도심”부도심
 “도심인접축”외곽축“개발축”으로 나눠본다면 2003.10.29이후 구도심부
 터 힘들어지면서 인접축은2004.5월경부터 외곽축은2004년말부터 점차 어려운 분위기에 접어들었으며 개발축은 2005년을 전후하여 재료에따라 분위기가 등락을 하는 꼴을 보이고 있다
 
 다가온 이러한 전체경기 변화에서 생존을 위해 개별물건 흐름을 잡아가는 전략으로 나가야하며 개별물건또한 경쟁력있는 물건확보가 지금시장의 관건이다
 
 고객이 투자자가 급매물“싼매물을 찾는 시장에서 욕심이 살아있는 평범한 일반물건으로 승부하기에는 어려운 시장이다
 
 이런 시장에서 중개사사고의 다양성이나 경험이 발휘될수 있지만 개인
의 능력이란 언제나 나름데로의 한계성을 가진만큼 자신의 한계를 극복하는 지혜를 얻기 위해서 공동중개는 물론 “남자는여자를” 중장년층은젊은층을“ 이렇게 상대성 있는 공인중개사들과정보와 생각을 교환하는 지혜가 절실한 시기이다.
 
 같은 또래끼리는 생각과판단의 공통점으로 대화는 잘통하는 것 같지만 일에서 자기발전 계기를 만들어 주기는 힘들다
 
 부동산경기 못지않게창업에서는 인적인 주변환경도 중요하다.
 
 사업은 우리들에 일반적 사고와는 달리 현실에서 인간논리가 아니라 사업에 논리 경제논리에 의해 판단되어야 하기에 적과의 동침이라는 용어가 비일비재하게 공감되어 감으로서 틀이 형성되어 간다할 수 있다
 
 이러한 다양성을 자기화 하려면 지금보다 좀더 유연한 자기자세가 필요하다할 것이다
 
 부동산중개업을 시작하면서 경기흐름과 물건의 개별감각도 중요하지만 마케팅사고의 전환또한 결정적 경쟁력임으로 책에서 인터넷에서 찾을 수 없는 경험의 지혜를 구하자면 연배의 경륜에서 찾아야 할 것이고 현재 세상의 감각을 정확히 짚자면 젊은층에 순발력이나 사고를 배워야 할 것이다
 
 내가 좋든 싫든 그것은 개인적인 사고판단이고 사업은 이러한 복합적 현실에 적응하지 못하면 잘해야 성공도 실패도 없는 지루한 중개업이 되고 만다
 
 세상에 공짜는 없다 얻으려고만 하는 사고로, 배우려고만 하는 사고로 뛰어든다면 진정함을 얻을 수 없다 누가 일방적으로 내가 원하는 만큼을 주겠는가 시장에서는 이런 것은 투정에 불과하다 나도 무언가 줄 수 있는 준비가 될 때 상대에게 요구하라 그리고 당당하게 주고 당당하게 받으라 그래서 몸으로 뛰면서 감각을 익혀 간다는 것이 중요한 비결이라면 비결일 것이다
 
 그래서 경기흐름에 감각, 시장에서 물건종별 움직임에 감각, 고객의 변화를 익히는 감각 부동산경기라는 큰 틀을 보면서 향후 6개월에서 1년간 시장과 마케팅 전략이 먼저 수립되고 판단된다면 창업에서 올바른 준비라 할 것이다