미등기건물에 대한 강제집행

미등기건물에 대한 강제집행

등기되지 아니한 건물에 대하여 채무자의 소유임을 증명할 서류,

지번.구조.면적을 증명할 서류 및 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 덧붙여

강제집행(압류등기를 위하여 직권보존등기한다)할 수 있고,

채권자는 공적장부를 주관하는 공공기관에 위 서류의 증명을 청구할 수 있으며,

건물의 지번,구조,면적을 증명하지 못한 채권자는 법원에 조사를 신청하여

집행관으로 하여금 조사하게 할 수 있다.
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제81조(첨부서류) ① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.

1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기부등본

2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번․구조․면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류

② 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다.

③ 제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번․구조․면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.

④ 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다.

⑤ 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다.

제82조(집행관의 권한) ① 집행관은 제81조제4항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.

② 집행관은 제1항의 규정에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다.
부동산등기법 제134조(미등기부동산의 처분제한의 등기) ① 未登記不動産에 대하여 所有權의 처분제한의 登記囑託에 의하여 登記를 하는 때에는 登記用紙중 登記番號欄에 番號를 기재하고, 事項欄에 所有者의 姓名 또는 명칭, 住所 또는 事務所所在地와 처분제한의 登記를 명하는 裁判에 의하여 所有權의 登記를 한다는 뜻을 기재하여야 한다.

② 第57條第1項 및 第2項의 規定은 第1項의 경우에 이를 準用한다.

③ 제1항의 경우에 법원의 재판에 기초한 처분제한의 登記囑託에 따라 건물의 등기를 하는 때에는 제131조의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 建築法상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 이를 받지 아니한 때에는 등기부중 표시란에 그 사실을 적어야 한다.

④ 제3항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 建築法상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물의 소유권등기의 명의인은 1월 이내에 제3항 단서에 따른 기재에 대한 抹消登記를 신청하여야 한다.

⑤ 제4항의 경우에는 제52조 및 제131조의2제2항의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항의 규정에 따른 抹消登記를 신청하는 경우에는 신청서에 사용승인을 받았음을 증명하는 建築物臺帳謄本이나 이를 증명할 수 있는 서류를 붙여야 한다.

※ 구 민사소송법 제602조(添附書類)
① 申請에는 執行力있는 正本외에 다음 書類를 첨부하여야 한다. 1. 登記簿에 債務者의 所有로 登記된 不動産에 대하여는 登記簿謄本 2. 登記簿에 債務者의 所有로 登記되지 아니한 不動産에 대하여는 즉시 債務者의 名義로 登記할 수 있음을 증명할 書類 ② 强制管理를 하기 위하여 이미 不動産을 押留한 경우에 그 執行記錄에 第1項의 書類가 첨부된 때에는 다시 그 書類를 첨부하지 아니할 수 있다.

※ 구 부동산등기법 제134조(未登記不動産의 처분제한의 登記) ① 未登記不動産에 대하여 所有權의 처분제한의 登記囑託에 의하여 登記를 하는 때에는 登記用紙중 登記番號欄에 番號를 기재하고, 事項欄에 所有者의 姓名 또는 명칭, 住所 또는 事務所所在地와 처분제한의 登記를 명하는 裁判에 의하여 所有權의 登記를 한다는 뜻을 기재하여야 한다. ② 第57條第1項 및 第2項의 規定은 第1項의 경우에 이를 準用한다.

【해 설】

1. 개정취지
미등기 건물 중 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 부동산집행의 방법으로 집행할 수 있도록 하였다.

2. 개정이유
구 민사소송법은 등기부에 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여 경매를 신청할 때에는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류를 첨부하도록 규정하고 있었다(구 민사소송법 제602조 제1항 제2호). 위 규정은 1990. 1. 13. 개정된 것인데, 개정 전의 규정은 미등기 건물에 대한 강제경매를 신청할 때 채무자의 소유를 증명하는 서류와 건물의 구조 등을 증명할 서류를 첨부하도록 하여 미등기 건물에 대하여도 부동산집행의 방법에 의한 강제경매가 가능하였다.

그런데 미등기 건물에 관한 소유권보존등기는
① 건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자, ② 판결 또는 기타 시․구․읍․면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, ③ 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자만이 이를 신청할 수 있으므로(부동산등기법 제131조), 미등기건물에 관하여 강제집행을 신청하기 위해서는 위 부동산등기법 제131조 소정의 서면을 첨부하여야 하는 것이 된다(대법원 1995. 12. 11.자 95마1262 결정).

그러나 집행채권자가 위와 같은 서면을 제출하는 것은 사실상 어렵기 때문에 미등기 건물에 대한 부동산집행의 방법에 의한 강제집행은 거의 이루어지지 못하였고, 완성된 건물이 준공검사를 받지 아니하여 소유권보존등기를 경료하지 못한 경우에는 유체동산집행의 대상이 되지 아니한다는 판례 대법원 1994. 4. 12.자 93마1933 결정 (건물이 이미 완성되었으나 단지 준공검사만을 받지 아니하여 그 보존등기를 경료하지 못한 상태에 있다면 위와 같이 완성된 건물은 부동산등기법상 당연히 등기적격이 있는 것이고, 비록 준공검사를 마치지 아니함으로써 부동산등기법상 보존등기 신청시에 필요한 서류를 교부받지 못하여 아직 등기를 하지 못하고 있는 경우라고 하더라도 그와 같은 사정만으로 위 완성된 건물이 민사소송법 제527조 제2항 제1호의 "등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립하여 거래의 객체가 될 수 있는 것"에 해당하여 유체동산집행의 대상이 되는 것이라고 할 수 없다.)
및 건축중인 건물 또한 유체동산집행의 대상이 되지 않는다는 판례 대법원 1995. 11. 27.자 95마820 결정 (구 민사소송법 제527조 제2항 제1호 소정의 유체동산 집행의 대상이 되는 ‘등기할 수 없는 토지의 정착물"은 토지에의 정착성은 있으나 환가한 후 토지로부터 분리하는 것을 전제로 하여 거래의 대상으로서의 가치를 가지는 것이라고 보아야 하므로, 지상 15층으로 설계된 건물 중 9층까지의 기둥, 벽 등이 완성된 상태에서 공사가 중단된 미완성의 철근콘크리트조 아파트 건물은 유체동산 집행의 대상이 될 수 없다.)
에 따라 유체동산집행의 방법으로도 집행을 할 수 없어 이들 미등기 건물은 사실상 집행이 불가능한 상태에 있었다.

이 문제를 해결하기 위해서는, 건축물대장의 작성으로 소유권보존등기가 가능하게 되기 전까지의 미등기 건물에 관한 집행방법을 입법적으로 분명히 규정할 필요가 있다고 할 것이다.

미등기 건물에 대한 집행방법의 문제는, 먼저 그 집행을 부동산집행의 방법에 의할 것인지 아니면 유체동산집행의 방법에 의할 것인지를 결정하여야 하나, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 건물이라고 할 수 있으므로(대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결), 이와 같은 요건을 갖춘 미등기 건물은 실체법상 부동산에 해당하는 만큼 절차법상으로도 부동산집행의 방법에 의하여야 할 것이고, 이를 위해서는 경매가 신청된 미등기 건물에 대하여 소유권보존등기를 할 수 있는 방안을 마련하여야 할 것이다. 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 (미등기의 무허가 건물을 양수받았다고 하더라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없다.)

한편, 미등기 건물에 대한 집행의 문제는, 사용승인을 받지 아니한 건물에 대해서는 소유권보존등기를 허용하여서는 안 된다는 건축행정상의 원칙과 채무자 소유의 부동산인 이상 부동산집행의 방법으로 강제집행할 수 있어야 한다는 사법상의 원칙이 충돌하는 문제로서 그 조화로운 해결방안의 모색이 요청된다.

이에 민사집행법은 미등기 건물 중 일정 범위의 건물, 곧 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물로서 사용승인을 받지 아니한 경우에는 부동산집행의 방법으로 집행할 수 있는 방안을 마련하게 되었다.

건축법에 의한 건축허가나 건축신고를 하지 아니한 무허가 건물에 대해서도 부동산집행이 가능하도록 하면, 이들 무허가 건물에 관하여 편법적으로 소유권보존등기를 마치는 것이 가능해져 불법 건축물이 양산됨으로써 건축물 관리의 근본 취지가 크게 훼손될 뿐만 아니라 절차적인 측면에서도 이러한 건물의 경우에는 그 소유권자를 확인하기 어려운 문제가 있기 때문에 무허가 건물은 그 대상에서 제외한 것이다.

이를 위해 먼저 민사집행법은 경매신청시에 첨부하여야 하는 서류에 관한 규정을 개정하였다.

즉, 집행의 목적이 등기되지 아니한 건물인 경우에는
즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류’ 대신
‘① 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, ② 그 건물의 지번․구조․면적을 증명할 서류, ③ 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류’를 제출하면 되는 것으로 하였다(제81조 제1항 제2호 단서).
신청채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 대하여 위 ①, ②, ③의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있고(제81조 제2항), 채권자가 ②의 사항을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있도록 하였다(제81조 제3항).
채권자의 위 신청이 있으면 법원은 집행관에게 건물의 지번․구조․면적을 조사하도록 명하여야 하고, 집행관은 그 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있고(제82조 제1항), 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적적할 처분을 할 수 있다(제82조 제2항). 제82조의 규정은 민사집행법이 신설한 것이나, 그것은 구 민사소송법 제603조의2 제2항 및 제3항에 집행관의 권한에 관한 규정을 그대로 옮겨 적은 것으로서 새로운 제도의 창설은 아니다. 구 민사소송법 제603조의2에 대응하는 민사집행법 제85조 제2항은 조문 순서상 앞에 위치하고 있는 위 제82조의 규정을 인용하는 방식을 취하였다.

미등기 건물에 대한 집행을 위해 채권자가 제출한 서류 또는 채권자의 신청과 법원의 명령에 의해 집행관이 조사하여 제출한 서면에 의하여 경매신청을 한 건물의 지번․구조․면적이 건축허가 또는 건축신고된 것과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 경매신청을 각하하여야 한다(민사집행규칙 제42조 제2항).

다음, 미등기 건물을 부동산집행의 방법으로 집행하기 위해서는 그 전제로서 소유권보존등기를 경료하는 것이 필요하므로, 이와 관련된 부동산등기법의 관련 규정도 개정하였다.

먼저 부동산등기법 제134조를 개정하여 법원이 미등기 건물에 대한 경매개시결정의 기입등기 등 소유권의 처분제한 등기를 촉탁함에 따라 소유권보존등기를 하는 경우에는 부동산등기법 제131조의 제한을 받지 아니하도록 하였다(부동산등기법 제134조 제3항 본문).

집행법원에서 미등기 건물이 채무자의 소유임을 증명하는 서류라고 인정하여 소유권보존등기를 촉탁하였지만 등기관이 이를 부동산등기법 제131조의 서면에 해당하지 아니한다고 판단하여 소유권보존등기를 거부하는 경우가 없도록 위와 같이 명문의 예외 규정을 둔 것이다.

다만, 건축법상의 사용승인을 받지 못한 건물에 대한 소유권보존등기를 위해 편법적으로 민사집행절차를 이용하는 경우나, 채무자가 뒤늦게 사용승인을 필하고 건축물대장을 첨부하여 소유권보존등기를 신청함으로써 중복등기가 발생할 우려가 있는 점 등의 문제에 대처하기 위하여, 집행법원의 위와 같은 처분제한의 등기촉탁에 의하여 미등기 건물의 소유권보존등기를 하는 경우에는 등기부 중 표시란에 당해 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임을 기재하도록 하였다(부동산등기법 제134조 제3항 단서).

위와 같은 기재를 공시함으로써 미등기 건물의 소유권보존등기에 기초하여 법률관계를 맺게 되는 다수의 이해관계인의 이익을 보호하고, 동일 건물에 대하여 다시 소유권보존등기를 신청하여 중복등기가 발생하는 문제점을 제거하고자 한 것이다.

위의 절차를 거쳐 소유권보존등기가 이루어진 건물에 대하여 건축법상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물의 소유권등기 명의인은 사용승인을 받았음을 증명하는 건축물대장등본 등을 첨부하여 1월 이내에 당해 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 취지의 기재에 대한 말소등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제134조 제4항, 제6항).

미등기 건물에 대한 강제경매에 관한 위의 개정사항은 담보권의 실행을 위한 경매나 부동산가압류 및 부동산에 대한 처분금지가처분에도 그대로 적용되므로(민사집행법 제269조, 제291조, 제293조, 제301조, 제305조), 앞으로 일정 범위의 미등기 건물의 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권에 대하여 강제경매․임의경매․가압류․처분금지가처분을 원인으로 법원으로부터 처분제한의 등기 촉탁이 있는 경우에는 등기관이 미등기 건물에 대한 소유권보존등기를 하게 될 것이다.