재개발 투자할때 꼭 알아야 할 핵심!

재개발 투자시 꼭 알아야 할 핵심.
 
 
 
 1.구역의 조합의 수.
 
 2.일반분양분수 조합분양분수 예상치.
 
 3.비례율
 
 4.주민동의율과 추진위원이 몇군되가되고 추진위원들의 충돌은 없는지.
 
 5.구역지정 받는데 위험요소는 없는지.
 
 (예:기반시설이 갖추어질수 있는지, 도로의사정이 않좋아야함.)
 
 6.원주민비율은 어느 정도인지 (공인중개사 참조)알아보기 쉽지 않음.
 
 7.수익성은 있는지.
 
 8.각평형별 세대수.
 
 9.지분의 개별공시지가.
 
 10.그집의 위치와 건물상태.
 
 (참고:전세가 얼마나 나오나 알아야됨 중요.투자금과 후속조치시 필수.
 
 건물의 보상가 좌우)
 
 11.단독주택,빌라,다세대과 다가구 주택의 대지 지분값이 다른 이유는 위
 의 이유때문.
 
 12.진행단계에 따라 각지분이 좋은점이 다름.그이유는 10.번때문에 투자
 금이 좌우되기때문.
 
 13.시공사가 어디인가도 문제가 되나 그건 공사비와도 연관되므로 여러
 모로 생각해야됨.브랜드가 좋을 수록 공사비는 높아짐.
 
 14.쪼갠 지분이 더 좋을 수 있으므로 여러가지로 생각해야됨 개인적인 생
 각으로 쪼갠지분이 좋아 보임.투자시 적은 금액과 요즘은 20평형이 방 3
 개로 설계가 좋아 일반서민의 선호도가 높음.
 
 15,모든 확인상항은 시청과 구청에 알아보고 다음으로 조합그리고 부동
 산을 통해서 알아볼것.
 
 
 
 재개발 보상가 계산하기
 
 
 
 대지지분*(개별공시지가*1.2) +건물가(50만원에서 200만원 보통 100만
 원)
 
 1.2는 표준지 공시지가보다 일반적으로 개별공시지가 낮음.참조상항으
 로 틀림수 있음.
 
 
 
 보합원 분양가 알기
 
 
 
 인근 가까운 지역 비교 조합원 분양가를 알아봄.
 
 보통 일반분양가에 80％선
 
 일반분양가*0.8=일반분양가
 
 
 
 투자시 수익율계산하기
 
 
 
 (대지지분*(개별공시지가*1.2)+건물가보상가)*(1.2~1.5)비례율(+-추가
 부담금)=조합원분양가
 
 일반분양가와 조합원 분양가 비교
 
 
 
 예)대지지분 10평 건평 11평 건물보상가100만원예상 개별공시지가 3백5
 십만원
 
 현제 전세가 4500만원 지금투자금 7500만원 현시세 1억2천일 24평형예상
 일 경우
 
 일반분양 2억5천 조합원(2억5천*0.8=2억)
 
 (10*(3,500,000*1.2)+11*100만원 )*1.2=63600000원
 
 1억2천-6천3백6십만원 =56400000원
 
 5천6백4십만원 프레미엄.
 
 
 
 단순비교
 
 일반분양 2억5천 저층가능성 청약통장사용 당첨가능성?
 
 조합원 총실투금액 2억6천4십만원 로얄층 가능함.투자금 7천5백만원으
 로 각단계별로 기다림.
 
 과연 어디에다 투자할까요?
 
 
 
 비례율가 보상가가 각부동산 마다 다르므로 위의 내용은 재개발 지분 투
 자시 한계산방법으로 참조만 하시길 바랍니다.