중개업 창업 준비 과정

1. 가 사업계획 작성(Ⅰ)
 
 ■ 본인의 자금을 고려
 지금 대부분의 창업자는 자신의 자금 대부분을 창업단계에 쏟아 부어 넣
 거나 금융 대출까지 얻어 창업을 하는 경우가 있는데 이는 상당히 모험
 적이라 할 수 있다 물질적인 문제외에도 심리적 압박도 경영에 영향을 미
 칠 수 있다. 이때는 창업 유형을 시장조사 후 단계별 진입 방법을 택하기
 보다 먼저 물건을 확보하여 시장을 만들어 놓고 그것에 맞추어 창업하
 는 형태를 취해야 한다.
 
 본인의 자금 여력에서 6-70％만 1단계 창업에서 투입할 수 있으면 좋다.
 창업시기에 따라 3개월에서 6개월 정도의 운영자금과 생활자금을 비축
 된 상태에서 시작하면 무난하다.
 
 ■ 주업종 선택
 (1) 내게 맞는 주업종은 무엇인가?
 
 (2) 선정된 창업 예정지에 어울리는 주업종은 무엇인가?
 하는 자신과 현실적 문제를 조화시켜야지 현장 문제만 파악한다던지 자
 신의 생각으로만 판단한다면 오차가 클 수 있다.
 
 이 이야기는 내 생각으로는 될 것 같았는데 원인도 모르고 결국 실패할
 수 있다는 이야기다.
 
 ■ 시장적응 계획
 지역별. 업종별 특성 파악
 
 ■ 대상시장 선별
 시장조사에서 유사시장 중 택일
 
 ■ 자금조달 및 회전 계획
 단순중개만 할 것인가 컨설팅과 개발을 함께 할 것인가?
 
 ■ 피부 부동산경기 적응 계획
 이론적 통계 경기조사와 피부 경기 전망은 오차(시차)가 있다.
 
 ■ 협력 업종 구상
 어떤 업종과 어떻게 협력관계를 맺을 것인가?
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 2. 현장조사
 
 ■ 가사업계획 타당성 조사
 방안에서 주관적인 생각으로 계획한 것이 현장과 오차의 원인을 파악한
 다.
 
 ■ 사무소 시장 조사
 어디서 창업할 것인가를 현지 확인을 통해 물색해 본다
 
 ■ 가사업 계획과 현실 차이점 원인 분석
 자신의 근본적 사물을 이해하는 가치관 착오에 의한 것인가? 정보력이
 뒤져서인가? 현실 변화 방향에서 시장의 일시적 현상에 의한 것인가 하
 는 차이에 원인 분석을 분명히 하는 것이 장래 기틀을 바로 하기 위해 유익하다.
 
 ■ 시장 문제점 발견
 시장 흐름에 문제점. 나와 시장 적응상 문제점등 극복하기 위하 고 도전
 하기 위해 있을수 있는 현실에 문제와 가상의 문제를 찾아 대안을 연구
 한다.
 
 ■ 부동산관련 각종 자료 스크랩
 창업하기로 한 이상 부동산 관련자료 수집은 상식적이야기지만 부동산자
 료는 당장은 물론 후에까지 정보력을 갖고 있다는 것도 알고 오래 보관
 할수 있는 사전준비 자료철을 만들어야 한다.
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 3. 사업계획 수립(Ⅱ)
 
 ■ 가사업계획 문제점을 보완
 가사업계획에 의한 현장조사를 통하여 가장 현실적인 본사업 계 획을 면
 밀히 수립하면서 이 과정에서 고민을 통해 새로운 아이디어를 첨부하고
 계획한다.
 
 ■ 현실적인 사업계획서 수립
 장기 비젼과 단기 현실을 조화시켜 단기적 현실 시장과 장기적 계획 시장
 을 이어갈 수 있는 계획을 수립
 
 ■ 시장 문제점 극복 방법 제시
 최적의 환경 적응 방안을 계획
 
 ■ 사무실 경영 방침
 평소 자신이 추구하는 경영 철학과 현실 적응 경영 방향을 미래 지향적으
 로 의미를 부여하고 실천계획을 수립
 
 ■ 운영 기준 마련
 공과 사를 명확히 하고 과학적 업무처리가 이루어질수 있도록 최적의 효
 율성을 따져 운영 기준을 만든다.
 
 ■ 대상시장 및 등록관청 결정
 시장조사에서 접근된 희망시장과 관할 등록관청(사무소 위치) 내 규등 돌
 발적인 사안 발생 예방을 위한 사전 점검
 
 ■ 협력업종. 업체 접근 방법 제시(리스트 작성)
 시장안에 협력 가능한 업체나 관련 단체에 우수성. 차별성등을 따져 함
 께 협력한 방법과 접근 방법을 검토
 
 ■ 상호 선정
 시대흐름과 전문성을 가미한 친근감 있고 부담 없으면서도 경박하지 않
 은 상호를 장시간에 걸친 고민을 거쳐 신중히 결정하는 것이 좋다.
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 4. 창업준비
 ■ 사무실 계약
 시장 내부 라이프 싸이클과 임대차 계약기관과의 연관관계를 조사하고
 권리금에 적정성 여부등 일반적인 임대차 관계에서 있는 확인사항을 확
 인하고 요즘 사람들이 계획에서 착오를 일으키는 것이 계획 자체는 좋으
 나 시차계산 착오에서 결정적 착오로 실패하는 경우가 허다하다.
 
 ■ 사전교육 이수
 중개업 창업을 위해서 사전교육은 의무사항이고 한번 교육으로 교육의
 유효기간은 1년이므로 창업을 위한 현장조사후 3 - 4일 간의 여유를 내
 어 먼저 이수하는 것이 본격적인 창업 준비때 시 간이 쫓기지 않고 계획
 대로 추진해 나갈수 있다.
 
 ■ 인감증명 발급 및 사진 준비
 중개업 등록을 위한 필요한 구비서류의 사진 준비
 
 ■ 결격사유 해당 유무 확인
 부동산중개업법 제7조의 결격사유에 해당 여부 확인과 법인 설립시 그
 결격사유와 민법과의 충돌이 있는지등을 한번 더 검토하여 해법을 찾아
 야 할 것이다.
 
 「참고」
 중개업자등의 결격 사유
 
 1. 미성년자
 
 2. 금치산자 또는 한정치산자
 
 3. 파산선고를 받고 복원되지 아니한 자
 
 4. 금고이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니
 하기로 확정된 후 5년이 경과되지 아니한 자
 
 5. 금고이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료되지 아니한 자
 
 6. 금고이상의 형의 선고유예기간중에 있는 자
 
 7. 이 법에 의하여 중개업의 중개사무소개설등록의 취소를 받은 날로부
 터 3년이 경과되지 아니한 자
 
 8. 이 법에 의하여 공인중개사의 자격취소를 받은 날로부터 3년 이 경과
 되지 아니한 자
 9. 삭제
 
 10. 이 법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자
 
 11. 법인의 임원 중 제1호 내지 제10호의 1에 해당되는 자가 있는 법인
 
 ■ 사무실 유지비 . 관리비 적정서 검토
 적정선을 넘는 유지비는 1회 금액은 얼마 아니라도 계속되는 지 출에서
 는 경영에 압박을 받을 수 있다는 점을 가볍게 생각해서 는 않된다.
 
 특히 부동산중개업소에 수입이 1년 12달 고른 분포가 아니라 계절적이
 나 사업기회에 따라 변화폭이 크기 때문에 기본적인 지출을 연속적으로
 부담없이 운영될수 있도록 계획 단계에서 배려되어야 한다.
 
 ■ 사무실 임대차기간과 지역 부동산경기 적응성 비교
 신규 입주된 APT의 경우 입주민에 임대차 기간이 거의 비슷한 2년으로
 가정할 때 그 기간 동안은 물건 회전이 어렵다고 가정해 볼수도 있다.
 
 이렇게 시장과 환경에 따라 나타날 수 있는 지역 부동산 환경과 임대차
 기간을 맞추어 먼저 머리에 두고 시장 적응을 해야 할 것이다.
 
 ■ 권리금 적정선 여부 판단
 권리금 적정선 판단을 잘못하여 모든 것에 큰 착오가 올 데미지를 입는
 다.
 
 ■ 실내장식 및 분위기 구상
 주고객의 수준과 의식보다 한발 앞선 분위기에 깨끗하고 세련된 분위기
 를 연출하되 주민과 고객이 분위기에 동조될수 있는 분위기를 연출한다.
 
 ■ 주변 중개업소와 협력 방법
 직접적으로 영업에 큰 영향을 미칠 부분이므로 상당한 주의와 조심스럽
 게 그러나 적극적으로 개척해야 할 시장이다.
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 5. 창업
 ■ 사무소 홍보계획 실천
 축의금을 낼려고 해도 도와주려고 해도 명분의 기회를 주던지 알아야 한
 다.
 혼자 도둑 장가 가는 것 누가 내마음 처럼 알아서 축의금 줄 수 없다.
 
 현대는 앉으나 서나 자나 깨나 홍보가 운명을 좌우한다.
 하면 과장이 될지 모르나 사실과도 가까운 이야기다.
 
 ■ 시장적응 계획(지역인과 적응)
 주변상인. 자치회. 지역유지 및 관련 기관
 
 ■ 물건접수. 매도 방법 연구
 업무의 계획성. 정확성을 기하기 위해 업무 방법의 개선과 차별화를 기
 함.
 
 ■ 주변환경 특징 조사
 지역환경에 적응하는 방법도 될 수 있지만 지역을 알기 위해 특 징을 조
 사한다면 지역의 흐름과 역사를 알게 되고 쉽게 접근할 수 있는 방법이 이
 해되기 시작한다.
 
 ■ 단기 경영 계획 조사
 창업을 했으니 급선무는 우선 경영의 정상화가 급하다.
 미래의 구중궁궐도 좋지만 목구멍 거미줄부터 걷어낼 계획이 중요하다.
 
 ■ 직원모집 방법. 기준 설정
 잘 선택하면 동지요, 잘못 판단하면 원수가 된다. 선택을 신중히
 
 ■ 각종 사무서식 표준화
 나만이 알고 행하는 것이 아니라 사무소내 모든 직원이 알고 행할 수 있
 도록 규격화, 표준화
 
 ■ 사업자 등록
 계속적이고 정상적인 경영에서는 사업자 등록은 필수
 ※ 1 - 3 : 시장조사 단계
 4 : 창업 준비 단계
 5 : 창업 단계