썩은 사과만 골라내면 안전하다

썩은 사과만 골라내면 안전하다.

사과 상자에 100개의 사과가 있다고 가정해 보자.

약간 상한 사과, 곪아 터진 사과, 썩은 사과, 겉은 멀쩡한데 속은 썩은 사과.

겉은 상해 보여도 속은 멀쩡한 사과, 빛깔이 좋아 먹음직스런 사과등

가지가지의 사과가 들어 있다.

그 가운데 딱 하나만 고르라면, 가장 싸면서도 큰 사과를 집어 들게 마련이다.

물론 상하지 않은 사과여야 한다.

굳이 내 돈 내고 사면서 썩은 사과를 고를 사람은 아무도 없다,

경매도 마찮가지이다.

한달에 한번씩 경매가 치루어지는 법원의 경매계에는 50여건에서 200여건 정도의

부동산이 쌓여있다.

아파트나 주택, 상가, 전, 답, 임야, 등 각종 부동산이 산재해 있다.

그중 어떤건 잘익은 사과로서 낙찰 받으면 상당한 고수익이 보장된다.

또 어떤건 썩은 사과로서 골라 봐야 골치만 아프다.

오히려 시가 보다 비싸게 구입해 덤터기를 쓸 위험도 있다.

문제는 어느것이 썩은것이고, 어느것이 잘 익은것인지를 판단하는 것이 선택요령이다,


잘 익은 사과

경매전문가들의 대체적의견은 전체 경매물건중 20%정도만이 값이 싸고 권리도 안전한

우량물건으로 꼽는다. 시중가격보다 20%~50% 싸다.

재수 좋게 큰 사과를 골라내면 10%의 가격에도 살수 있다.

그 성공 사례는 어느정도 권리분석이 가능하고 이해가 갈때쯤

사례를 올릴 예정이다,

등기부상 흠집이 없고 임대차 관계도 무난해, 세입자의 임차 보증금을 물어 줄 일도 없는

그저 경쟁을 물리치고 낙찰만 받으면 되는 물건을 골라내면 성공이다.

구 분
구성비
흠 집

잘 익은 사과
20%
없음

풋 사과
30%
없음 가격이 비쌈

곪은 사과
30%
임대차 또는 등기상 부담

썩은 사과
20%
임대차 또는 등기상 하자

합 계
100%

풋 사과

30% 정도는 권리는 안전한데 아직 가격이 떨어지지 않은 풋사과다,

이런 풋 사과는 한 두 달 지나 두어 번 유찰되면 잘 익은 능금이 된다.

권리 관계에 흠집이 없지만 이제 막 경매가 시작된 물건이 여기에 해당한다.

몇몇 물건은 경매가 진행되는 동안 빛 을 갚아 버려 경매가 취소되는

통에 가격이 떨어지기만 기다리는 대기수요자의 김을 빼놓기도 한다.


곪은 사과

30%정도는 곪은 사과이다.

곪은 사과는 곪은 부분을 제거하면 일부는 살릴 수 있다,

예를 들면 경매장에서 잘 익은 사과가 500원이라면 곪은 사과는 200원에 팔리는 식이다.

경매를 조금만 익히면 어느 정도 상했는지 바로 알 수 있다.


완전히 썩은 사과

나머지 20%는 곪은 정도가 지나친 완전히 썩은 사과다,

만약 썩은 사과를 잘못 건드려 놓으면 빼지도 박지도 못하는 입장이 된다.

묘하게도, 초보자들이 썩은 사과를 잘 건드린다.

썩은 사과인 탓에 손이 탈일도 없고, 당연히 가격은 자꾸 떨어진다.

시가 2억원인 아파트가 8000만원 까지 뚝 떨어지고, 20억 짜리 상가가 5억원에

경매되는 식이다.

초보자의 입장에서 보면 눈이 휘둥그레질 노릇이다.

그러나 뒤늦게 뚜껑을 열어보면 아파트에 사는 세입자임차 보증금 1억3000만원을

물어 주거나, 선순위 가등기권자가 있어 5억원에 낙찰 받아도 소유권을 인정받지 못하게

되는 일이 발생한다.

이렇게 되면 경매는 엄청나게 위험한 시한폭탄이 되고 만다.

그러나 선택을 잘못한 초보자에 문제가 있지 경매가 위험한 것은 절대 아니다.

썩은 사과를 고르면 시한폭탄이요, 잘 익은 사과를 고르면 솜사탕이 되는 셈이다.

어린아이에게 사과를 고르라면 무조건 큰 것을 고른다.

경매를 모르는 초보자에게 물건을 고르라면 무조건 싼 것을 고른다.

싼 게 비지떡일 가능성이 높다.

초심자가 병아리 감별사 노릇을 할 수는 없는 것처럼 각 경매계에 쌓인 물건 중

안전한 물건, 위험한 물건,유찰을 기다려야 할 물건 등으로 구분할 수 있는 능력을

갗추기 전까지는 경매에 참여하면 않된다.

썩은 사과를 고르는 최악의 상황이 염려되기 때문이다.

경매 전문가들은 경매가 대중화되면서 5% 정도를 초보자들이 가져간다고 한다.

문제는 그들이 썩은 사과에 입을 맞춘다는 사실이다,