말소기준권리

1. 말소기준권리

낙찰인은 낙찰대금 완납과 동시에 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 소유권이전등기를 하면서 부동산등기부등본 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자에게 인수되어 낙찰인(소유자)에게 인수되게 되는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리 라 합니다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 (가)압류, (근)저당, 청산전담보가등기, 말소전세권, 경매기입등기 등 5가지가 있다. 시중의 경매책자들을 보면 이들중 가장 빠른 권리가 말소기준이 된다고 기술하고 있으나 꼭 그렇지는 않다. 이들중 가장 선순위로 되어 있을 지라도 말소되지 않고 엄연히 살아남아 낙찰자의 부담이 되는 경우도 있다.

말소기준권리라는 단어는 법률상의 용어가 아니다. 우리보다 먼저 경매를 시작한 선배들이 편의상 만들어 놓기는 했어도 조금은 문제점이 있어 보인다.

담보가등기는 저당권과 유사한 지위에 있다하였으니 저당권에 편입하면 될것이고, 경매기입등기는 사실상 압류를 한것이므로 (가)압류에 편입하면 될것이다. 전세권은 민사집행법 시행으로 배당요구가 있으면 말소될것이고 배당요구가 없으면 인수가 되는 법률조항이 생겼으니

말소될수도 있고 않될수도 있으므로 말소기준권리라고는 할 수 없다. 또한 건물의 일부전세권이 선순위로 되어 있는 경우도 있으므로 전세권이 말소기준권리라고는 할 수 없겠다.


2. 소제주의 (소멸주의)

말소기준권리 이후에 전입신고 한 임차인이나, 권리자들은 낙찰에 의한 소유권이전등기 시 그 권리가 소멸되는데, 이와 같이 권원 없는 권리들이 소멸되는 것을 소제주의 또는 말소주의 라 합니다.


말소되는 권리

1. (근) 저당권, 담보가등기

2. 말소기준권리 이후에 등기 된 용익물권 (전세권. 지상권. 지역권)

3. 말소기준권리 이후에 등기 된 가압류. 가등기. 가처분. 임차권. 환매등기

4. 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고 한 임차인


3. 인수주의

말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 낙찰로 인한 소유권이전이 되더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는데 이를 인수주의 라 합니다.


인수되는 권리

1. 유치권

2. 예고등기

3. 말소기준권리보다 우선하여 설정된 용익물권(전세권. 지상권. 지역권)

4. 말소기준권리보다 우선하여 등기된 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기

5. 말소기준권리보다 우선하여 대항력 (주택의 점유+주민등록전입) 을 취득한 임차인


상기 권리들은 낙찰자에게 인수되는 권리이며. 특히 유치권과 예고등기는 말소기준권리와 관계없이 낙찰인 에게 무조건 인수되므로, 위의 권리가 있을 때는 입찰에 주의해야 합니다.

대부분의 입찰 희망자들은 권리의 실체 여부를 떠나서 유치권이나 예고등기가 있으면 무조건 입찰을 포기하는 것이 보통인데, 경매전문가 중에는 유치권이나 예고등기가 있는 경매부동산만을 분석, 연구하여 입찰하는 경우도 있습니다. 이는 유치권이나 예고등기가 실질적으로 권리를 가지는 경우가 드물기 때문입니다.


이런 부동산은 위험성(Risk)도 크지만, 정확한 권리분석 후에 권리 없는 권리임이 확인된다면 다른 경매부동산에 비해 큰 이익을 얻을 수 있기 때문에 전문가들이 가장 선호하는