부동산시장 접근 방법

1) 경기에 맞는 창업 전략
 
 ■ 그 시대 경기 상황에서 가장 경제활동이 활발한 계층(시대 중심 계 층
 거주지나 자금 회전이 원할한 곳)을 상대로 하는 시장을 확보 해야 한다.
 미국거지는 양담배 피우고 부잣집 개는 뼈다귀 먹는다는 말처럼 돈이 돌
 고 경제활동이 왕성한 지역이 중개활동이 쉽다는 것은 당연한 일이다.
 (쌀독에서 먹는데서 인심난다는 말처럼 계약성사율, 중개수수료가 모두
 넉넉해질 것이다.)
 
 ■ 참여 중개업자가 없는 가능성 있는 미래개발시장(새로운 도전 시 장)
 으로 개척(컨설팅 전문. Apt부지. 토지분할 합병, 공장전문M&A)
 
 ■ 잠재 고객이 많은 시장 확보를 위한 도전(신혼부부.실버시장,원룸)
 
 ■ 틈새시장에 주력: 리모델링. 리노베이션 시장. 경매시장. 교환시장
 기업M&A. 임대사업시장. 숙소관리계약시장
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 2) 부동산경기 활성화 때 부동산시장 접근법
 
 보통 경기가 활성화될 때 모두들 신규시장으로만 눈을 돌리고 기존시장
 이나 구도심권에 대한 관심은 소홀히 하는 습관이 있다.
 
 있는 그대로를 보면 경제성을 따져볼 때 맞는 것 같지만 장기적 시장 점
 유와 틈새시장으로 생각하고 개발을 남보다 앞서 독점적으로 시도할 때
 오히려 확실하고 괜찮은 시장이 될 수도 있다.
 
 부동산경기가 활황일 때 APT재개발 시장을 건설사에 의뢰하였더니 자
 기네 신축 물량 공사도 바쁜데 그런 것할 시간 없다고 하였으나 얼마 안
 가서 경기가 침체되어 그때 재건축공사 수주해 달라고 난리법석을 떤적
 이 있다.
 
 장마 물 건더다 고무신 떠내려 갔는데 어디가서 찾아온단 말인가?
 항상 음지와 양지를 같이 크게 보고 시차를 생각하는 경영 자세가 장래성
 이 있다.
 
 ■ 정부정책과 함께 이동한다는 것은 자금에 이동 경로와 같이 한다는 의
 미도 되며 이런 개발시장이나 신도시에서 공격적 경영에 도전한다.
 
 ■ 고층. 신규 분양 아파트 → 신도시나 신규택지개발 예정지를 무대로
 한다.
 
 ■ 금융지원이 쉬운 시장 : (APT.빌라는 단독보다 금융지원 환경이 좋
 다.)
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 3) 부동산경기 침체시
 
 ■ 매매는 동결된 시장에서 방어적 경영이 필요하다.
 매매 위주보다 임대차 위주 시장
 
 ■ 컨설팅 시장 공략법 계획(고부가 가치 창출) : 매매가 어려운 물건을
 컨설팅을 통한 계획 판매 전략 구사
 
 ■ 타업종과 협력 방법 모색 : 공존공생을 위한 협력
 
 ■ 중개업자간 공동 전략 모색 : 생존을 위한 협력
 
 ■ 금융 의존도가 낮은 계층(국민주택 이하) 시장에 진출하는 것이 경 기
 영향을 덜 받는다.
 부동산경기가 침체되면 부동산시장에서 중산층에 운신폭이 좁아지므로
 금융의존도가 낮은 계층을 상대하는 것이 현상유지에 유리하 다.
 
 ■ 국민주택 이하에서 주거 이동시장이 좋다.
 
 ■ 단독 전.월세에서 연립.빌라. 전월세에서 소형Apt 전.월세에서 중소 형
 Apt. 전.월세 여기서 우리는 중개업자와 중개업자에 물건교환 정보교환
 등 업무를 지역시장에서 협력해야 할 필요성을 느끼게 한 다.
 
 ■ 불경기시에서는 위 이동 경로에 매개지【(예)전면 Apt단지 배후지 단
 독주택】 등에 위치하는 것이 좋다.
 물건의 틈새시장이 아니라 사무소 위치의 틈새시장을 말한다.
 단순중개시장에서 장소 위치성의 중요성이 유감없이 나타날 수 있 다.
 
 ■ 불경기시에는 호경기를 준비해야 하고 호경기시에는 불경기를 준비해
 야 한다. (사무실 입지 선정과 이동 계획 및 경영이라는 문제로 볼 때 우
 리는 중개업을 계획 경영해야 한다는데 공감한다.)
 
 ■ 중개업소 이전에 관한 생각 변화
 
 ■ 옛날에는 사무실이 한자리에서 오래 자리 잡으면 관록과 경력의 노 하
 우가 발생하여 좋았다.
 
 ■ 지금에는 사무실이 경기시장 흐름에 따라 흘러야 한다는 경제원리적
 인 면이 철저히 적용된다.
 그래서 지금은 중개업도 경영시대라 한다.
 
 ■ 그러나 대형화 된다면 한곳에 오래 자리잡고 광역시장을 무대로 하여
 전통을 쌓아가는 것도 중요하다.