전세권보다 대항력이 더 무섭다,

전세권보다 대항력이 더 무섭다.
채권,채무
소유자소재지면적
(평방미터)감정평가액입주일,임차금등기부상권리
감정내역/지가@최저경매가주민등록확인
98-3431
임의경매
주택

미주 상호
김택수관악구봉천동
76-1
*봉천초교남서측
*동측3~4미터
 도로접함
*유류 보일러대119
1층66.12
   (방3)
2층68.1
   (방3)
3층46.8
(90.4.1보존)207,039,680
신일감정
최저가
106.004.316
 
99.01.12유찰
99.02.16유찰
99.03.16유찰
김한동1700만
94.11.20
 
이재린1000만
96.03.28
 
황종선3500만
96.03.28
 
박현규1500만
93.04.20*가압98.08.24
 삼성카드
 
*가압98.09.28
 대한보증
 
*저당97.07.19
 9100만원
 미주상호
 
*전세97.07.28
 1700만
 김한동
 
*전세97.07.28
 3500만
 황종선
*전세97.07.28
 1500만
 박현규
 
*저당97.0906
 1억
임의 경매신청
미주상호
청구액6300만

*가정 사건임

입찰 참여 판단
1.등기부분   :깨끗
2.임대차부분 :추가부담 3700만원
3.의견종합   : 위험

등기상은 깨끗한 물건이다.
등기부상의 권리 중 미주상호신용금고의 저당권이 97.07.19일 설정되어 가장 빠른 권리이다.
경매가 집행되면 이날 이후의 모든 권리는 말소의 대상이 된다.

임대차 관계는 세입자 전부의 임차보증금을 낙찰자가 물어내야 하는 불량 물건이다.
순  위일   자권리 내용소멸 여부
193.04.20임차 박현규 1500만말소 안됨
294.11.20임차 김한동 1700만말소 안됨
396.03.28임차 이재린 1000만말소 안됨
496.03.28임차 황종선 3500만말소 안됨
597.07.19저당 미주상호9100만말소
697.07.28전세권 김한동 1700만말소
797.07.28전세권 황종선 3500만말소
897.07.28전세권 박현규 1500만말소
997.09.06저당 이현희 1억말소
1098.08.24가압 삼성카드말소
1198.09.28가압 대한보증말소

 *붉은색은 말소 기준권리임

<순위표>에서 보듯 세입자 4가구의 입주일자가 미주 상호신용금고의 선순위 저당일
97.07.19보다 빨라 인수주의 원칙이 세입자 전부에 적용된다.
따라서 세입자들이 배당요구를 하지 않는다면 .이들의 임차보증금 총액 7700만원을 낙찰자가 추가 부담이 된다.
세입자 4가구중 3가구가 전세권을 설정해 놓았으나 이들은 1순위 저당일 보다 먼저
대항력을 갖춘 까닭에 굳이 전세권을 설정하지 않아도 임차 보증금을 보호 받을수 있다.

임차인들은 대항력을 갖추었음에도 불구하고 무지로 인하여, 미주상호신용금고에 저당권이
설정되자, 불안한 나머지 전세권 설정등기를 하였다.
결론은 하지 않아도 될 전세권을 설정함으로서 불필요한 전세 설정비 몆십만원씩을
날린셈이다,

그러나 비록 전세를 살지언정 여기에도 똑똑한 세입자가 있었다.
3번 이재린은 대항력이 있어 임차 보증금이 보호 받을수 있다는 것을 알고 전세권등기를
하지 않았다. 설정비를 아낄수 있었다.

다만 전세권은 경매대금에서 직접 전세금을 챙길 수 있는 장치가 된다.
낙찰가가 최저 경매가대로 1억600여만원에 확정될 경우
미주상호금고의 채권청구액 6300만원과 경매비용을 공제한 나머지 낙찰대금 약 4000여만원은 전세권자인 김한동, 황종선이 전세금을 충족 시킬때 까지 회수 된다.
그러나 이경우도 황종선은 전액을 회수할수 없으며 1200만원의 미수가 발생한다

*여기서 돈은 많으나 어리석은 한사람이 있습니다.
 이현희는 부동산이 시가로 2억은 넘으리라 생각하고 1억을 빌려 주었으나 한푼도 못 받게 됩니다. 부동산을 잡고 돈을 빌려 줄때는 항상 경매를 생각하고, 선순위 저당액과, 대항력있는 임차보증금을 합산하여 시가의 절반이 넘을 때는 신중히 생각하고 돈을 빌려 주어야
안전합니다,