개정된 부동산경매 제도

1. 미등기건물에 대한 강제집행
등기되지 아니한 건물에 대하여 채무자의 소유임을 증명할 서류, 지번․구조․면적을 증명할 서류 및 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 덧붙여 강제집행(압류등기를 위하여 직권보존등기한다)할 수 있고, 채권자는 공적장부를 주관하는 공공기관에 위 서류의 증명을 청구할 수 있으며, 건물의 지번․구조․면적을 증명하지 못한 채권자는 법원에 조사를 신청하여 집행관으로 하여금 조사하게 할 수 있다.

2. 일괄매각의 개선

1) 일괄매각의 대상
금전채권을 제외한 다른 종류의 재산․다른 법원의 관할사건․집행관의 관할사건도 부동산과 함께 일괄매각을 할 수 있다(제98조․제99조).

2) 일괄매각 절차
일괄매각할 재산의 압류는 재산의 종류별 압류방법에 따르되 집행관이 하는 압류의 경우에는 법원의 압류명령에 의한다(제101조).
여러 개의 재산 가운데 일부의 매각대금으로 변제에 충분하다면 일부매각만이 허용되고(다만, 경제적 효용이나 채무자의 동의가 있는 경우에는 변제하기가 충분하더라도 다른 재산과 함께 일괄매각할 수 있다) 이때 채무자는 일부매각할 재산을 지정할 수 있으며, 대법원규칙으로 그 절차를 정한다.

3. 매각방법의 다변화
부동산의 매각을 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 세 가지 방법 가운데 법원이 정하는데 그 절차는 대법원규칙으로 정한다(제103조).

4. 매각조건의 직권변경에 대한 즉시항고
거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로운 조건을 설정할 수 있는데, 이 재판에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(구민사소송법 제623조제2항은 최저매각가격의 변경에 대해서만 즉시항고를 할 수 있었다).

5. 매수신청의 보증금비율 규칙화
종전에는 매수신청이 “매수신고가격의 1/10을 보증금으로 보관” 하던 것을 “대법원규칙이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공” 하도록 하였다(제113조 ; 규칙에 따르면 매수신청의 보증금은 최저매각가격의 1/10임(제63조)).

6. 1기일2회 매각제
기일입찰․호가경매에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 한번에 한하여 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있으므로(제115조) 매각 당일에 두 번에 걸친 매각절차를 진행할 수 있다.

7. 매각허가결정에 대한 항고

1) 공탁할 항고인 확대
매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람이 매각대금의 1/10을 공탁함에 있어서, 종전에는 항고인 가운데 채무자․소유자․경락인만이 공탁하도록 하였으나, 민사집행법은 매각허가결정에 대하여 항고하는 모든 사람은 매각대금의 1/10을 공탁하여야 한다(제130조제3항).

2) 공탁금 몰수사유 확대
채무자 및 소유자가 공탁한 보증금을 되돌려 받지 못하는 경우가 종전에는 항고가 기각된 경우뿐이었으나, 항고를 취하한 경우에도 보증금을 되돌려 받지 못한다(제8항).

3) 이자 몰수 대상의 확대
항고가 기각됨에 따라 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 이자 상당의 돈을 되돌려 받지 못하는 경우가 종전에는 경락인뿐이었으나 채무자 및 소유자 이외(채무자 및 소유자는 이미 공탁한 보증금 전부를 되돌려 받지 못하므로 제외한 것이다)의 모든 항고인의 항고가 기각되거나 항고를 취하한 경우에 이자를 되돌려 받지 못하도록 확대하였다(제130조제7항).

8. 임의경매절차 취소결정의 즉시항고 폐지
소위 임의경매에 있어서 경매절차를 취소하는 결정의 경우에 구민사소송법은 즉시항고를 할 수 있었으나, 민사집행법에 따르면 취소재판은 즉시 확정되며 즉시항고를 할 수 없다(제266조제3항).

9. 배당요구 및 배당실시

1) 배당요구의 종기를 앞당김
배당요구할 수 있는 종기를 “첫 매각기일 이전”(구민사소송법에서는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있었다)으로 정하여 공고함과 아울러 채권자등에게 이를 알리며 공공기관에 최고하고, 배당요구를 종기를 연기한 때에는 배당요구등을 하지 아니한 사람에게는 다시 알려야 한다(제84조).

2) 배당요구 철회불가
매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌도록 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 배당요구를 철회하지 못한다(제88조).

3) 배당요구에 따른 전세권의 소멸
모든 저당권은 매각으로 무조건 소멸되며, 지상권․지역권․전세권 및 등기된 임차권이 저당권․압류채권․가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 이들 권리가 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수하게 된다. 특히 전세권의 경우에는 선택적으로 대항할 수 있더라도 전세기간에 관계없이 배당요구를 하여 소멸시킬 수 있다(구민사소송법은 기간이 없거나 6월내에 기간이 만료되는 전세권만이 배당요구로 경락에 따른 소멸의 대상이었다).

10. 경락대금의 지급기한제도
구민사소송법은 경락대금을 대금지급기일에 납부하도록 하였으나 민사집행법은 대금의 지급기한을 정하여 지급하도록 하고 있다(제142조제1항).

11. 인도명령제도의 개선

1) 인도명령의 대상자 확대
경락된 부동산에 대한 인도명령의 대상자인 채무자․소유자․점유자 중 점유자의 경우, 구민사소송법은 압류의 효력이 발생한 후에 권원없이 점유한 사람을 인도명령의 대상자로 한정하였으나, 민사집행법은 점유의 시기를 묻지 않고 매수인에게 대항할 수 없는 모든 점유자를 인도명령의 대상자로 확대하였다(제136조제1항).

2) 심문의 생략
인도명령을 위한 점유자를 심문하는 경우, 구민사소송법은 모든 점유자를 받드시 심문하였으나, 민사집행법은 권원 없음이 명백한 점유자와 전에 심문했던 점유자에 대하여는 심문하지 아니하고도 인도명령을 할 수 있다(제136조제4항단서).