미등기 건축물(아파트) 중개 시 중개대상물 확인·설명 자료 관련 기재?

질문

 

재건축아파트의 경우 "이전고시" 절차가 있어 통상적으로 사용승인(준공허가) 후 2~4개월 정도 후에 등기부등본과 건축물대장에 등재되는데「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」 제25조제1항에 "토지대장·등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다." 라 명시되어 있을때

1. 사용승인을 득한 후 등기부등본·건축물대장 등재 전 상태에서 임대차계약의 중개가 가능한지

2. 사용승인을 득한 후 등기부등본·건축물대장 등재 전 상태에서 임대차계약을 중개할 경우 확인설명의 근거자료로 ①준공필증 ②공급계약서 ③잔금완납증명서 ④신분증 등으로 대체 가능한지?

 

 

답변

 

「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」제25조제1항 및 제3항에 따라 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실․정확하게 설명하도록 하고 있으며, 동법 시행규칙 제16조의 규정에 따른 서식에 의거 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 합니다. 따라서, 중개대상물 확인∙설명서를 작성하기 위하여 중개업자는 등기부등본, 토지대장 등 각종 공부, 공시된 가격, 중개업자 본인의 확인, 매도(임대)의뢰인이 고지한 사항을 성실∙정확하게 기재하여야 함.

다만, 질의한 내용처럼 확인ㆍ설명 할 수 있는 근거자료가 없는 경우는 확인이 가능한 범위내의 사항을 매도(임대)의뢰인에게 확인하여 중개의뢰인에게 확인ㆍ설명한 후 [별지 제20호서식] 중개대상물 확인∙설명서(주거용 건축물)의 「확인.설명자료」항목의 “대상물건의 상태에 관한 자료 요구 사항”에 매도(임대)의뢰인에게 요구한 사항 및 그 관련자료의 제출 여부를 기재하여야 함.

또한, 도시․주거환경정비법(도정법)개정안 시행에 따라 중개업자는 해당지역정비사업 추진단계, 퇴거예정시기(건축물 철거시기 포함), 세입자 권리제한, 그 외 거래상대방 권리․의무에 중대한 영향을 미치는 사항 등을 반드시 설명하고 기재해야 함. 따라서, 중개개상물 확인ㆍ설명서 ‘이용제한 및 거래 규제사항’난에 위의 내용을 설명하고 작성하여야 함.