전세금을 피박 쓰는 경우

전세금을 피박 쓰는 경우


전세금을 피박 쓰는 경우

채권.채무

소유자
소 재 지
면 젹

(평방미터)
감정평가액
입주일.성명.

임차금
등기상 권리관계

감정내역/지가
@최저경매가
주민등록확인

02-1413



임의경매

아파트





이종숙

김지홍
성수동87-1

한강우성

102/207

*신앙중학교

남동측



*중앙공급식

유류 보일러


대31.19/11381



건 84.72

(24층)

94.1.13보존
16500만원

@10.560만



02.09.11

유찰

02.10.11

유찰
왕눈이12.000만

01.11.14
임의02.0614



저당02.01.08

이종숙.14.000만



#적당한 사실관계 사례를 찾지 못하여 일부 수정하였음

입찰 참여판단

1.등기상권리관계---깨끗

2.임대차권리관계---추가 부담 12.000만원

3.의견종합 ---위험


위 물건은 초보 지식을 제대로 갖추지 전에 성급한 마음으로 실수 하기가 딱 좋은 물건이다. 경매가 진행되면 이종숙의 저당권은 소멸되므로 등기권리관계는 안전하다.

그러나 임대차에 함정이 있는 썩은 사과에 속한다.

순 위
일 자
권리 내용
소멸 여부

1
01.11.14
임차 12.000
소멸안됨

2
02.01.08
저당 14.000
소멸


*붉은 색은 기준 권리임

세입자 왕눈이의 입주일이 가장 빠른 저당권에 해당하는 이종숙의 저당일보다

빨라 왕눈이의 임차권은 소멸되지 않는다.

따라서 임차 보증금 12.000만원은 낙찰자가 떠안게 된다.

최저 경매가 10.560만원에 낙찰 받더라도 실제 낙찰액은 임차인의 보증금 12.000만원을

보탠 22.560만원이 된다.


부동산을 값싸게 구입하겠다는 신념으로 경매에 참여했다가 시가 보다 엄청나게

비싼값에 아파트를 구입하게 되는 볼성사나운 꼴이된다.

임대차관계의 대항력을 간과한 실수는 비일비재 하다.

한번 낙찰되였다가 다시 경매에 부쳐지는 재경매 비율이 10%선에 육박하는데 그중

상당수가 임차권의 대항력을 제대로 이해하지 못한 결과라고 할수 있다.


비록 세입자가 등기상의 아무런 권리관계를 확보해 놓지 않았다고 할지라도 선순위

저당권에 앞서 주민등록 전입을 마치고 거주하는 경우에는 낙찰자가 임대차 보증금을

떠안게 된다는 사실을 명심해야 한다. 이를 대항력이라 한다.


*주택임대차보호법제3조 (대항력등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 1983.12.30>

③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.




제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. <개정 2002.1.26>