주택임대차의 황금율

주택임대차의 황금율

현업자들이 가장 조심하여야 할 것이 임대차이다,

돈도 되지 않는 것이 중개사고는 제일 많은 부분이 주택임대차이다,

보증금 500만원에 월세 30만원 1년 계약의 월세 중개의 경우,

중개수수료는 (500+30X12)X0.5%= 43000원이 된다,

어느 멍청한 법률가가 책상에 앉아서 현실을 무시한체 작성한 법률이, 법률이랍시고

부동산중개업법의 이름을 더럽히고 있다,

의사는 단 한장의 진단서에 3~30만원씩을 받고 있고,

법무사는 먼저 강의한 내용중 인도 확인서 한장을 써주고서는 7만원 정도의

수수료를 받고 있다. 그러나 공인중개사는 잘 이루어 지지도 않는 월세 중개를

위하여 수십번도 더 의뢰 주택을 방문하여야 하고, 등기부, 건축물대장,등등

확인서류를 징구하러 뛰어 다녀야 하고, 그것도 모자라 의뢰주택의 수도꼭지의

이상까지 확인하여 물건확인 설명서를 작성하도록 되어 있다,

국산 운동화 한컬레 값도 10여만원이 넘는데,신발값도 않되는 수수료 체계를

만들어 놓았다,

하소연을 하자면 한이 없다, 악법도 법이니까 이문제는 나중에 다시 거론하기로 하고....

우리는 우리의 일들만 성실히 수행해 나가도록 합시다,

임차인에게 가장 큰 타격이 되는 것은 임차보증금을 날리는 일이다,

일반매매에서는 모든 임대차가 양수인에게 승계되므로,임대차보증금을 날리는 일은

거의 없다,문제가 되는 것은 바로 경매가 실행될 경우이다,

다시말해 매매는 임대차를 이길 수 없지만 경매는 임대차를 박살 낼 수 있다,

그러므로 경매에 따른 임대차관계의 변동을 모르고 임대차를 중개한다는 것은

상당히 위험이 따르는 것이다,

예를 든다면, 아무리 소소한 금액일지라도 선순위의 근저당이 존재한다면,

경매가 집행될 경우, 임대차의 관계는 깨지게 된다,

일반매매와 법원 경매 양쪽 모두 보호 받을 수 있는 주택임대차의 황금율은 다음과

같다,

1.계약당시 가등기,가처분,가압류,경매신청등기가 있으면 보증금을 날릴

가능성이 90% 이상이므로 무조건 중개를 해서는 않된다,

철저한 권리분석이 필요하다,

2.선순위 담보물권이 없으면 임대차보증금은 100% 안전하다,

3.선순위에 저당권이 있는 경우 선순위 저당액 + 다른 임차보증금의 합계가

아파트..시가의 70% 이하일 것.

연립....시가의 60% 이하일것.

단독주택..시가의 50%이하 일것

(* 자기 영업 관할 특성상 조금은 변동이 있음)

4.전입신고와 확정일자를 꼭 받도록 할 것.

*경매를 모르고 중개업을 한다는 것은 화약을 지고 불속에 뛰어드는 것과

마찮가지이다,