부동산 중개업 창업, 경매, 컴퓨터 교육

질문 토지거래허가를 득하여야 하는 계약에 있어 중개업자가 확인설명서 상에 토지거래허가를 득하여야 한다는 설명만 기재하고 매매계약을 체결한 경우 중개업자의 책임 여부? 답변 부동산중개업자는 부동산중개에 관한 전문직업인으로서 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 설명을 통하여 의사결정을 하게 되므로 중개의뢰인에게 “토지거래허가지역”이라는 설명만으로 부족하고 중개업자가 당해 토지의 용도 등을 파악하여 허가 가능 여부까지 설명하여야 할 것임.

거래사실확인서 사용용도와 서식 ○ 부동산거래사실확인서의 서식을 중개업자가 활용을 잘하면 매도인 매수인의 이익을 줄 수 있는 서식이 되기도 하고 후일에 분쟁의 대상이 될 수도 있는 것을 막을 수도 있는 서식이라 할 수 있으며 다음과 같은 용도로 사용할 수 있다. 1. 세무서에 제출 세무서에서는 부동산매매계약서는 인정을 해주지 않고 부동산거래사실확인서를 작성하여(인감증명을 첨부) 제출하면 이의 사실확인서에 기재된 거래금액을 인정해 준다. “예” 부동산을 몇 년 전에 매매하였는데 매도인은 양도소득세 과세대상이 아닌 것으로 믿고 있었는데 세무서에서 양도소득세를 납부해야 된다고 어떤 안내장이 왔다면, 이의 금액을 확인시켜주어야 하는데 실제 계약서를 가져다줘도 인정해주지 않으며 거래사실 확인서에 매수인이 날인하여 ..

질문 주택 소유자의 배우자가 대리인으로 계약을 체결하였고 계약체결 시 소유자(등기부상의 집주인) 명으로 된 매도용 인감증명서를 첨부한 경우 집주인의 매도의사 확인용으로 충분한지? 답변 매도인으로부터 정당하게 대리권을 수여 받아 계약을 유효하게 성립시킬 수 있는 지위에 있는 자와 매수인이 계약을 체결토록 중개하였다면 중개업자에게 과실이 있다고 볼 수 없을 것이나, 이는 대리권 유무에 따라 판단될 사항임. 참고로, “중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다”고 하는 것이 판례의 입장임(대법원 1993.5.11. 선고 92다55350판결)

질문 공유지분이 있는 부동산의 매매계약서 작성 시 공유자 중 1인이 다른 공유자의 도장 및 위임장 없이 매매계약서를 작성한 경우 부동산중개업법 위반이 되는지 여부? 답변 “공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 제17조 제1항의 규정에 의하면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에 당 해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 확인하여 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실 정확하게 설명하도록 되어 있으며, 동법 제23조의 규정에 의하여 중개업자가 위 사항을 이행하지 아니한 경우에는 등록관청은 6월의 범위 안에서 가간을 정하여 업무정지 처분을 할 수 있도록 되어 있음.

질문 아파트 상가를 중개업자가 매매중개를 하면서 당해 상가 임차인의 시설물 및 임대차기간 등의 중요한 사항을 확인하지 않고 계약을 체결한 경우 중개업자에 대해서 행정처분을 할 수 있는지, 상가 임차인이 손해배상을 받을 수 있는지 여부? 답변 “ 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 제17조 제1항의 규정에 의하면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 하며, 동조 제3항의 규정에 의하여 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때는 동 조 제1항의 규정에 의한 확인 설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자..

질문 중개업자가 폐업을 하고 동일 장소에서 다시 영업을 할 때 중개업법상 계약서 보관의무(5년)에 연속성이 있는지 여부? 답변 부동산중개업법상 계약서 보관의무(5년)는 중개업 등록 폐업 후에도 적용됨.

질문 중개업자와 매도인, 매수인이 함께 현장에 가서 실측하고 중개업자가 무허가 건물 확인원을 발급받아 교부 하였으나, 계약당시의 면적과 실제 면적이 차이(당사자들이 직접 실측하여 계약서에 기재한 면적보다 작다고 함)가 있는 경우 중개업자의 중개책임의 범위는? 답변 중개업자가 중개를 함에 있어 매도인, 매수인과 함께 현장 실측을 통하여 면적을 확인하고 중개대상물 확인 설명서 및 무허가 건물 확인원을 권리취득 의뢰인에게 교부 하였다면 당해 건물의 면적과 관련하여 중개업자는 확인 설명의무를 이행한 것으로 볼 수 있을 것임

질문 오피스텔의 중대한 하자로 인하여 임차인의 주거가 불가능한 상태에서도 당사자간의 계약이 유효한 것으로 보아야 하는지, 업무용 오피스텔을 주거용으로의 전세계약이 적법한지 여부? 답변 거래계약서 체결 전 “공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 시행령 제22조의 규정에 의거 중개대상물에 대하여 중개업자가 확인 설명을 성실 정확히 하지 않았다면 중개업자에 대하여 행정처분이 가능 하며, 중개업자의 중개행위로 인해 재산상 손해가 발생된 경우에는 손해를 배상 할 책임이 있음. 다만, 이 경우 거래계약이 법률상 하자 없이 체결 되었다면 당사자간의 계약은 유효한 것으로 보아야 할 것임. 오피스텔은 “공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률”상 중개대상물 이므로 오피스텔에 대한 전세계약의 중개가 가능함.

질문 중개업자가 중개대상물 확인 설명서를 중개의뢰인에게 언제 교부해야 하는지? 답변 “공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률” 제17조 제3항의 규정은 중개업자가 중개가 완성되어 거래계약서를 작성 하는 때에 중개업자가 의뢰인에게 중개대상물에 관하여 확인 설명한 사항을 입증하기 위하여 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 한다는 것이므로 거래계약서 작성과 동시에 중개대상물 확인 설명서를 교부하는 것이 타당할 것임.

질문 중개업자가 거래계약 체결 이후 근저당권 설정등기 해지 여부를 확인 할 의무가 있는지? 답변 부동산중개업법 제17조 제1항의 규정에 의하면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당 해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령에 의한 거래 또는 이용제한사항, 등 동 법시행령 제22조 제1항의 규정에 의한 확인 설명사항을 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실, 정확하게 설명 하도록 되어 있음. 따라서 중개업자는 당해 중개대상물에 대한 근저당권 설정 여부 등에 대한 사항을 확인 설명할 의무가 있는 것이며, 거래계약 체결이후 당해 중개대상물에 대한 근저당권 설정 등기 해지 여부까지 확인 할 의무가 있다고 보기는 어려울 것임.